Nel condominio coesistono due tipi di proprietà: quella esclusiva e quella comune. La prima permette ad ogni condòmino di conoscere il proprio peso decisionale in assemblea, nonché il proprio onere economico circa le spese relative ai beni ed ai i servizi in comune. Tale ultima determinazione non è univoca in quanto l’utilizzo di beni, impianti e servizi comuni, da parte di singoli condòmini, non è necessariamente uguale, ma può verificarsi il caso che alcuni condòmini facciano un uso diverso, maggiore o minore rispetto ad altri condòmini, di tali beni o, addirittura, che determinati impianti o servizi comuni servano solo una parte degli immobili (cd. proprietà parziaria).
In tali ipotesi dovranno essere compilate più tabelle millesimali che rappresentino fedelmente i diversi modi di atteggiarsi delle proprietà comuni.
È opportuno, prima di passare all’esame specifico delle
tabelle, distinguere la tabella millesimale generale dalle tabelle millesimali di gestione.
La tabella millesimale generale determina la condizione necessaria per il funzionamento del massimo organo deliberante, l’assemblea, nonché per il riparto delle spese relative alla manutenzione e gestione dei beni comuni.
Pertanto, nei condomini, avremo una tabella, comunemente detta Tabella A che, in aderenza allo spirito degli articoli 1118, 1123, primo comma e 1136 c.c., determinerà la misura del voto del condomino in assemblea e la misura dell’onere di spesa a suo carico.
Di conseguenza la Tabella A sarà utilizzata nei seguenti casi:
– calcolo delle maggioranze millesimali richieste dalla legge per la validità della costituzione delle assemblee condominiali;
– calcolo delle maggioranze richieste dalla legge per la validità delle deliberazioni assembleari;
– ripartizione delle spese in conformità all’articolo 1123, primo comma, c.c., per il godimento delle parti comuni, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune, e per le innovazioni deliberate a norma degli articoli 1120 e 1121 c.c.
Avremo, inoltre, tante tabelle millesimali di gestione quanti sono i servizi condominiali, da usare al solo fine della ripartizione delle spese condominiali ex articoli 1123, 1124 e 1126 c.c.
Quando la proporzione nell’uso della cosa comune è diseguale, perché in relazione alla proprietà individuale alcuni condòmini ne fanno un uso maggiore o minore rispetto agli altri, o ancora perché l’uso di alcuni beni comuni è riservato in esclusiva ad alcuni condòmini, allora sarà necessario compilare altre tabelle millesimali al fine di una più equa ripartizione di spesa, che tenga conto di tali disparità di godimento, in aderenza pertanto allo spirito di cui agli articoli 1123, secondo e terzo comma, 1124 e 1126 c.c.
Per quanto concerne i casi di proprietà ad uso differenziato, i più comuni sono quelli che riguardano le scale, l’impianto di ascensore e l’erogazione del calore.
Casi ricorrenti di proprietà ad uso separato, detta anche proprietà parziaria, sono quelli che riguardano le palazzine separate le une dalle altre.
Descriviamo, allora, le tipologie di tabelle millesimali solitamente utilizzate:
– Tabella A: è la tabella generale, richiamata dagli articoli 1118 e 1123, primo comma, c.c. Questa tabella è essenziale per il condominio in quanto esprime in millesimi il valore del voto in assemblea e la misura della
partecipazione alle spese generali. Può essere considerata la tabella «madre» poiché da essa originano, il più delle volte, anche le altre tabelle;
– Tabella B: è la tabella relativa alla gestione della spesa concernente le scale e quindi attiene ad un bene comune suscettibile di un uso differenziato o separato, di cui agli articoli 1123, secondo comma, e 1124 c.c.
– Tabella C: è la tabella di gestione della spesa concernente l’esercizio e la manutenzione dell’ascensore (tabella di proprietà differenziata o separata). Prima della legge di riforma se il regolamento di condominio non dispone diversamente, la consolidata giurisprudenza voleva che tutte le spese andassero ripartite a norma dell’articolo 1124 c.c. A seguito della riforma l’art. 1124 c.c. prevede che non solo le spese per le scale ma anche quelle per l’ascensore siano ripartite in capo ai proprietari delle unità immobiliari cui servono per metà in base in ragione del valore delle singole unità (tabella A) e per l’altra metà esclusivamente in base alla misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo;
-Tabella D: è la tabella di gestione della spesa concernente l’erogazione di calore da parte dell’impianto centrale di riscaldamento (tabella di proprietà differenziata o separata).
Alle sopra citate tabelle saranno aggiunte quelle ulteriori tabelle di gestione della spesa che si renderà necessario compilare, come, ad esempio, quella relativa alla pulizia ed illuminazione dell’androne di accesso alla scala ed all’ascensore (Tabella E), oppure quella per la ripartizione delle spese di portierato, ove tale servizio esista (Tabella F).
La tabella principale, quella che, in ogni caso, non dovrà mai mancare, è la Tabella A, mentre tutte le altre potranno esserci o meno, a seconda della volontà condominiale, che comunque potrà decidere in ordine al riparto della spesa anche in deroga alle stesse ex articolo 1123 c.c. ma in tal senso occorrerà pur sempre l’unanimità.
Lucia Gangale – avvocato – “Il condominio Nuovo”Tratto dalla rubrica “Focus” de “Il Condominio Nuovo”.
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