L’attestato di prestazione energetica

di Domenico Pagliuca – dottore in Giurisprudenza – “Il Condominio Nuovo”

L’attestato di prestazione energetica (A.P.E.) e la relativa disciplina sono stati introdotti recentemente dal D.L. 63/2013, decreto che, in realtà, rappresenta solo l’ultima tappa di un percorso normativo iniziato nel 2005 con il d.lgs. 192/2005 tramite il quale l’ordinamento italiano ha cercato di allinearsi alla normativa europea in materia di prestazione energetica e di riduzione dei consumi.

Il primo comma dell’articolo 2 del d.lgs. 192/2005, in modo particolare, definisce l’attestato di prestazione energetica come il «documento (…) rilasciato da esperti qualificati e indipendenti che attesta la prestazione energetica di un edificio attraverso l’utilizzo di specifici descrittori e fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica». 

Con l’A.P.E. si consente all’eventuale proprietario, acquirente o locatario di ottenere un elevato numero di informazioni relativamente ai consumi energetici ed il grado di efficienza energetica degli edifici e, di conseguenza, di poter valutare e comparare edifici diversi e, quindi, di poter selezionare l’immobile da acquistare o da affittare anche in base alla sua prestazione energetica. L’A.P.E., in particolare, per fare in modo che il cittadino possa effettuare questa comparazione classifica gli edifici attribuendo a ciascuno di esso una determinata classe energetica che può variare da A+ (classe con consumi più bassi) a G (classe con consumi più alti). Di conseguenza, per raggiungere gli obiettivi suindicati sarà necessario che tutti gli edifici che abbiano un consumo energetico siano dotati dell’attestato di prestazione energetica.

In tale prospettiva, il primo ed il secondo comma dell’articolo 6 del d.lgs. 192/2005 definiscono determinati criteri e presupposti che aiutano l’interprete nell’individuazione dei casi in cui sorge il citato obbligo di dotazione e, specialmente, in base alla normativa riportata, si può distinguere tra presupposti di carattere oggettivo e presupposti di carattere contrattuale.

I presupposti di tipo oggettivo sono individuati dal primo comma dell’articolo 6 del d.lgs. 192/2005 nel quale si precisa che «gli edifici di nuova costruzione e quelli sottoposti a ristrutturazioni  importanti, sono dotati di un attestato di prestazione energetica al termine dei lavori». In base alla norma citata, quindi, ci saranno determinati immobili che dovranno essere dotati dell’A.P.E. indipendentemente dal fatto che siano oggetto di un atto di trasferimento (oneroso o gratuito) o di un nuovo contratto di locazione, ma in quanto sono nuovi edifici, edifici ristrutturati od edifici pubblici.

I presupposti di tipo contrattuale, invece, sono individuati dal secondo comma del d.lgs. 192/2005 il quale afferma che «nel caso di vendita o di nuova 

locazione di edifici  o  unità immobiliari, ove l’edificio o l’unita’ non ne sia  già dotato,  il proprietario e’ tenuto  a  produrre  l’attestato   di   prestazione energetica», di conseguenza, in virtù del citato articolo, tutti i c.d. “fabbricati esistenti”, che hanno un consumo energetico, dovranno essere obbligatoriamente dotati dell’A.P.E. nell’ambito di un trasferimento (oneroso o gratuito) ovvero di un nuovo contratto di locazione. Nel caso in cui non venga rispettato l’obbligo di allegazione dell’attestato di prestazione energetica era inizialmente prevista come sanzione la nullità assoluta del contratto e, quindi, l’eventuale nullità poteva essere eccepita da chiunque e poteva essere rilevata anche d’ufficio dal giudice.

Ora il decreto legge 23 dicembre 2013, n. 145, pubblicato Sulla Gazzetta Ufficiale n. 300 del 23 dicembre 20 ha  cancellato la previsione originaria della nullità dei contratti in caso di mancata allegazione, ed introdotta invece una pesante sanzione amministrativa che oscilla tra i 3.000 e i 18.000 euro.

L’articolo 1, comma 7 stabilisce:

“All’articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, i commi 3 e 3 -bis sono sostituiti dal seguente: «3. Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici; copia dell’attestato di prestazione energetica deve  essere altresì allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari. In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000; la sanzione è da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà. L’accertamento e la contestazione della violazione sono svolti dalla Guardia di Finanza o, all’atto della registrazione di uno dei contratti previsti dal presente comma, dall’Agenzia delle Entrate, ai fini dell’ulteriore corso del procedimento sanzionatorio ai sensi dell’articolo 17 della legge 24 novembre 1981, n. 689».

Inoltre, “su richiesta di almeno una delle parti o di un suo avente causa, la stessa sanzione amministrativa di cui al comma 3 dell’articolo 6 del decreto legislativo n. 192 del 2005 si applica altresì ai richiedenti, in luogo di quella della nullità del contratto anteriormente prevista, per le violazioni del previgente comma 3 -bis dello stesso articolo 6 commesse anteriormente all’entrata in vigore del presente decreto, purché la nullità del contratto non sia già stata dichiarata con sentenza passata in giudicato.”

Ricordiamo che con la Legge di stabilità 2014, approvata definitivamente dal Senato il 23 dicembre scorso è stato stabilito che l’obbligo di allegare l’A.P.E. al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, a pena di nullità dei contratti ai sensi dell’art. 6 del D.L. n. 63/2013, decorre dall’entrata in vigore del decreto di adeguamento delle Linee guida per la certificazione energetica degli edifici, da emanare con decreto del Ministro dello Sviluppo economico, inizialmente atteso entro la fine del 2013.

Il terzo comma dell’articolo 3 del d.lgs. 192/2005 precisa, invece, che non sussiste l’obbligo di dotazione ed il relativo obbligo di allegazione quando si tratta di:

a) gli edifici ricadenti nell’ambito della  disciplina  della parte seconda e dell’articolo 136, comma 1,  lettere  b)  e  c),  del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42,  recante  il  codice  dei beni culturali e del paesaggio, fatto salvo quanto disposto al  comma 3-bis;

b) edifici industriali e artigianali quando gli  ambienti sono riscaldati per esigenze del processo  produttivo  o  utilizzando reflui  energetici   del   processo   produttivo non altrimenti utilizzabili;

c) edifici rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione;

d) fabbricati  isolati  con  una  superficie  utile  totale inferiore a 50 metri quadrati;

e) edifici che risultano non compresi nelle categorie  di edifici classificati sulla  base  della  destinazione  d’uso di cui all’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 26  agosto 1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l’installazione  e l’impiego  di  sistemi  tecnici,  quali  box,  cantine,  autorimesse, parcheggi multipiano, depositi,  strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, fatto salvo quanto disposto dal comma 3-ter;

f) edifici adibiti a luoghi di culto e  allo  svolgimento di attività religiose. Il citato articolo, inoltre, deve essere integrato con il testo delle Linee Guida Nazionali per la certificazione energetica, come modificato dal D.M. 22 novembre 2012, il quale aggiunge che devono essere esenti dai citati obblighi anche i ruderi e gli immobili venduti nello stato di “scheletro strutturale” o al “rustico”. 

E’ necessario, in conclusione, soffermarsi anche sul trattamento tributario dell’A.P.E., in modo particolare, quando quest’ultimo è allegato al contratto di locazione. La stessa Agenzia dell’Entrate, difatti, ha ritenuto opportuno intervenire sulla questione con la Risoluzione N.83/E per chiarire in modo definitivo quale sia la disciplina da applicare circa l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

La suindicata Risoluzione prendendo in considerazione il settimo comma dell’articolo 11 del Testo unico dell’imposta di registro, ha chiarito che si potrà procedere alla registrazione del contratto e dell’attestato allegato senza autonoma applicazione dell’imposta di registro, dato che il detto attestato non è compreso tra quelli per i quali è previsto l’obbligo di registrazione. Qualora, invece,   successivamente alla registrazione del contratto di locazione, venga prodotto volontariamente l’A.P.E. per la registrazione, entrerà in gioco,  la disciplina dell’articolo 8 del TUR e, di conseguenza, si applicherà l’imposta fissa di registro di euro 168.

Relativamente all’imposta di bollo, infine, si è precisato che quest’ultima non si applica all’attestato di prestazione energetica allegato in originale o in copia semplice al contratto di locazione. Di contro, è stato puntualizzato che, in virtù della nota 1 dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 642/1972 si applicherà l’imposta di bollo, nella misura di euro 16,00, per ogni foglio, nel caso in cui sia allegata al contratto di locazione copia dell’APE, con dichiarazione di conformità all’originale rilasciata da un pubblico ufficiale.


Tratto dalla rubrica “Utilità” de “Il Condominio Nuovo”. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.


 

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