Lavori straordinari e ordinari in condominio, cose da sapere e differenze.

Lavori straordinari e ordinari in condominio, cose da sapere e differenze.

Quando si prevede di fare dei lavori straordinari in condominio é importante conoscere bene la differenza tra ordinario e straordinario ed essere bene informati sui i vari adempimenti da compiere, nonché sulle varie procedure assembleari e amministrative. Se vuoi essere certo che i lavori che stai per avviare nel tuo condominio siano classificabili come “straordinari” leggi l’articolo che segue, se invece vuoi sapere se i lavori che hai previsto possano beneficiare delle detrazioni fiscali dell’EcoBonus110% leggi l’articolo Superbonus110%: come accedere alle nuove detrazioni fiscali del 110%?.

Indice

• Differenze tra Interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria
• Quorum deliberativi per approvare gli interventi di manutenzione straordinaria
• Adempimenti successivi per i lavori straordinari e ordinari in condominio, cose da sapere e differenze
• Redazione computo metrico e del capitolato – contratto d’appalto per i lavori straordinari e ordinari in condominio, cose da sapere e differenze
• Il capitolato di appalto

1. Differenze tra Interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria

E’ normale che nel corso del tempo gli edifici e i loro impianti necessitino di interventi manutentivi. Nel caso di costruzioni in condominio c’è da chiedersi:

1. chi è competente a decidere l’esecuzione dei lavori?
2. quando la decisione può dirsi validamente presa?
3. quali sono gli adempimenti necessari per l’inizio dei lavori ed a chi spettano?

Il codice civile distingue due tipi di interventi manutentivi: quelli ordinari e quelli straordinari.

Interventi Ordinari

Gli interventi ordinari , con i relativi impegni di spesa, possono essere decisi dall’amministratore (art. 1130, primo comma n. 3, c.c.). Si pensi alla sostituzione delle lampadine in parti comuni dell’edificio (scale, box, ecc.), agli interventi di modesta entità (es. sul portone d’ingresso). In questo caso, per ovvie esigenze di celerità il codice ha preferito attribuire la competenza all’amministratore, che senza molte formalità potrà decidere ed assegnare l’intervento.

Interventi Straordinari

Le opere di manutenzione straordinaria, invece, devono essere deliberate dall’assemblea. Per straordinarietà si intende una situazione non preventivata e causata ad un evento imprevedibile: ad esempio la necessità di intervenire sull’impianto di autoclave danneggiato da un black-out elettrico. In questi casi, ai sensi dell’art. 1135, primo comma n. 4, c.c., la decisione sul da farsi spetta all’assemblea dei condomini che esprimerà il proprio volere sul punto con il proprio atto tipico: la deliberazione. Il potere dell’amministratore di ordinare lavori straordinari è limitato ai casi in cui gli stessi rivestano il carattere d’urgenza (art. 1135, secondo comma, c.c.).

Tornando all’esempio di prima, al fine di comprendere appieno cosa si debba intendere per urgenza, l’amministratore potrà ripristinare la funzionalità dell’autoclave onde evitare che i condomini non abbiano l’acqua corrente nei propri appartamenti.

In questi casi ricorre l’obbligo, per l’amministratore stesso, di riferire alla prima assemblea gli interventi effettuati.

Le opere straordinarie, tuttavia, non vanno individuate solo facendo riferimento ai concetti di imprevedibilità e casualità dell’evento che le ha rese necessarie. Si pensi ai lavori di ristrutturazione dello stabile, come ad esempio quelli volti a salvaguardare la stabilità dell’edificio, che per la loro entità ed incidenza possono essere considerati straordinari.

Se si eccettuano quei fenomeni che accelerano la necessità di tali interventi (es. eventi sismici, alluvioni, ecc.), è normale che il passare del tempo logori le strutture facendo sorgere il bisogno di interventi tesi a preservare la stabilità dell’opera. Non è pensabile, però, visto l’impegno economico che un simile intervento comporta, che lo stesso possa essere disposto dall’amministratore senza il preventivo assenso dell’assemblea. E’ chiaro, quindi, che il concetto di straordinarietà va inteso in senso lato in virtù del quale deve anche tenere conto dell’importo della  spesa che si andrà ad affrontare.

Per i lavori straordinari e ordinari in condominio, cose da sapere e differenze va anche tenuto conto anche del quorum raggiungere

2. Quorum deliberativi per approvare gli interventi di manutenzione straordinaria

Una volta chiarito, a livello condominiale, cosa debba intendersi per interventi di manutenzione straordinaria e chi sia competente a decidere tali interventi, è opportuno chiarire quando la decisione è da ritenersi valida. Per rispondere a ciò occorre avere riguardo all’entità della spesa.

Così ai sensi dell’art. 1136, quarto comma, c.c. per  le riparazioni straordinarie di notevole entità è necessario che la deliberazione sia votata dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi. Per gli interventi di “normale” entità, invece, non è previsto un quorum ad hoc sicché in seconda convocazione (ossia l’ipotesi deliberativa più ricorrente) sarà valida la delibera relativa ad opere di manutenzione straordinaria votata dalla maggioranza dei presenti in assemblea che rappresenti almeno un terzo dei millesimi.

La valutazione dell’entità andrà fatta caso per caso, non esistendo parametri obiettivi cui fare riferimento. Relativamente agli interventi di ristrutturazione edilizia la Cassazione ha sottolineato che nella valutazione dell’entità della spesa occorrerà tenere presente anche il valore dello stabile.

E’ chiaro allora come il fattore economico sia un elemento dirimente non solo al fine di distinguere un intervento ordinario da uno straordinario, ma anche all’interno di quest’ultima categoria al fine di valutare l’entità dei lavori da deliberare.

L’ultimo quesito relativo alla individuazione del soggetto cui spetterà il compito di eseguire la deliberazione dell’assemblea è di pronta soluzione: il codice civile individua tale soggetto nella persona dell’amministratore, il quale ai sensi dell’art. 1130, primo comma n. 1, c.c. è tenuto ad eseguire le deliberazioni assembleari. Va ricordato, infine, che per gli interventi di ristrutturazione delle parti comuni dell’edificio è possibile usufruire della detrazione del 36%,  ora 50 % anche per il 2014.

Lavori straordinari e ordinari in condominio, cose da sapere e differenze, chi decide l’approvazione dei lavori straordinari:

In primis l’assemblea, organo sovrano che sovraintende alle gestione dell’edificio, li può deliberare in qualsiasi momento, con il rispetto di specifiche maggioranze. A tal proposito l’art. 1135 c.c. rinnovellato sancisce che l’assemblea dei condomini provvede:

alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori anche suddiviso in relazione all’ammontare degli stati di avanzamento (S.A.L.). Quest’ultima è un’ulteriore modifica apportata alla norma in questione probabilmente perché ci si era resi conto che se si doveva aspettare di costituire  in un fondo l’intera somma dovuta quale corrispettivo per i lavori i lavori non sarebbero mai iniziati.

-In secondo luogo l’amministratore che, nei casi d’urgenza, può ordinare l’esecuzione d’interventi di manutenzione straordinaria (art. 1135, secondo comma, c.c.).

Le maggioranze necessarie alla deliberazione per i lavori straordinari e ordinari in condominio, cose da sapere e differenze

Se si tratta di opere di notevole entità, tanto in prima quanto in seconda convocazione la decisione assembleare é valida se adottata “con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio” (art. 1136, quarto comma, c.c.).

Diversamente se l’entità é contenuta in un ambito di normalità la maggioranza appena citata e’ necessaria in prima convocazione mentre in seconda e’ sufficiente “un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio” (art. 1136, terzo comma, c.c.). Per “l’individuazione della “notevole entità” delle riparazioni straordinarie, […]” la Corte di Cassazione ha specificato che essa “e’ affidata, nell’assenza di un specifico criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice del merito. In proposito, i criteri della proporzionalità fra il costo delle opere ed il valore dell’edificio e la ripartizione di quel costo fra i condomini configurano non un vincolo ed un limite della discrezionalità ma un ulteriore ed eventuale criterio di giudizio: nel senso della possibilità, per il giudice del merito, di tenere conto, oltre che dei dati di immediato rilievo, cioè dell’ammontare oggettivo dell’esborso occorrente per la realizzazione di dette opere, anche del rapporto fra quei tre elementi (costo delle opere, valore dell’edificio, entità della spesa ricadente sui singoli condomini) quando quel dato immediato, per la sua entità, non appaia risolutivo” ( Cass. 29 gennaio 1999 n. 810).

Se non si e’ d’accordo con la decisione dell’assemblea sull’esecuzione dei lavori e non si hanno i soldi per partecipare alla spesa, ma la deliberazione non e’ viziata (es. per omessa convocazione, ecc.) tutti i comproprietari devono rispettarla (art. 1137, primo comma, c.c.).

Gli unici modi per far fronte alla mancanza di liquidità che impedirebbe di pagare quanto richiesto sono:

• a) concordare con l’amministratore, passando necessariamente per l’assemblea, un numero di rate più ampio rispetto a quello ipotizzato;
• b) concordare un pagamento dilazionato direttamente con la ditta esecutrice sullo stesso argomento;
• c) accendere presso una banca, ove possibile, un mutuo per ristrutturazione.

3. Adempimenti successivi per i lavori straordinari e ordinari in condominio, cose da sapere e differenze

• 3.1) scelta del progettista;
• 3.2) redazione computo metrico – capitolato e contratto d’appalto;
• 3.3) scelta del direttore dei lavori e del coordinatore della sicurezza;
• 3.4)  normativa in materia di sicurezza.

Una volta deliberati i lavori, resta da determinare precisamente che tipo di lavori effettuare e quindi da una fase teorica si passa ad una fase pratica.

Occorre, a questo punto, un tecnico che specifichi qualcosa in più rispetto all’espressione della volontà di eseguire lavori alla facciata condominiale. Sarà compito di tale tecnico, quindi, elaborare un progetto dei lavori a farsi ed individuare le categorie di lavori da eseguire nel fabbricato, specificando voce per voce tipologia dei lavori e quantità previste. Questo tecnico è il progettista.

E’ bene precisare che solo la scelta iniziale di eseguire i lavori straordinari necessita delle maggioranze qualificate previste dal codice per la validità dell’assemblea, mentre tutte le scelte successive, trattandosi di fasi operative, possono essere effettuate con la maggioranza semplice. Difatti la ratio consta nel fatto che la volontà assembleare si deve formare una volta ed una volta soltanto. Ragionando a contrario, invece, significherebbe dire che la volontà assembleare necessita di manifestarsi e riconfermarsi ogni volta in cui deve effettuarsi una semplice scelta di modo, metodo, materiale o lavorazione. Si può obiettare che è difficile arrivare ad un’assemblea che deve deliberare sui lavori straordinari di notevole entità senza avere un’idea precisa dei lavori a farsi e quindi la nomina del progettista può essere preventiva o successiva al deliberato sui lavori straordinari stessi. Si tratta di una scelta di opportunità e di metodo dell’assemblea immune da critiche e censure e quindi non suscettibile di valida impugnazione ex. Art. 1137 c.c.

4. Redazione computo metrico e del capitolato – contratto d’appalto per i lavori straordinari e ordinari in condominio, cose da sapere e differenze

Quello che conta chiarire è che il consenso deve arrivare a deliberare un costo dei lavori anche se preventivo o presunto e quindi occorre ricevere un computo metrico.

Il computo metrico estimativo è il documento attraverso la cui compilazione si perviene a definire il costo di costruzione di un’opera edilizia. Nella sua forma più elementare, consiste in una tabella formata: dal n° d’ordine, descrizione del lavoro, numero, dimensioni (lunghezza, larghezza e altezza), peso, unità di misura, prodotti (negativi, positivi e totali), prezzo unitario, importo e figure ed annotazioni.

La corretta e precisa stesura di un computo metrico richiede innanzi tutto un ordine nel suo svolgimento. L’elenco delle varie categorie di lavori che compongono l’opera in funzione nell’ordine in cui si susseguono per la loro esecuzione; pertanto, per le opere edilizie, è possibile attenersi al seguente elenco:

• Lavori di scavo e movimento terra;
• Opere strutturali;
• Opere murarie;
• Opere di finitura;
• Opere in legno o in ferro;
• Impianti tecnologici;spazi attrezzati.

Le unità di misura nelle varie categorie sono differenti in relazione al tipo di lavoro, considerando che le varie quantità di lavoro vengono sempre determinate secondo le loro caratteristiche geometriche; orientativamente possono essere seguiti i seguenti criteri:

Sono valutati a metro cubo:

• Gli scavi di ogni genere in base al volume reale di terra che deve essere scavata;
• I rilevati e i rinterri;
• Le murature in genere, ossia con spessore uguale o maggiore a 25 cm, deducendo generalmente solo i vuoti con superficie superiori a 1,00 m²;
• Tutta la struttura in cemento armato comprese le solette e le rampe delle scale;

Sono valutati a metro quadrato:

• Le murature con spessore inferiore a 25 cm;
• I rivestimenti e pavimenti interni ed esterni;
• I solai misti con travetti in c.a. e laterizi;
• Le coperture a tetto;
• Gli intonaci; Le lastre in pietra;Vetri e cristalli secondo le dimensioni in opera;

Sono valutati a metro lineare:

• Canali di gronda e tubi pluviali;
• Tubazioni purché non siano né in ghisa o in acciaio;
• Cornici e decorazioni;
• Ringhiere e corrimano;Zoccolini battiscopa.

Sono valutati a peso:

• Acciaio per opere in c.a;
• Lastre di piombo, acciaio, rame utilizzate nelle coperture.
• Tubazioni di ghisa e di acciaio;
• n genere tutte le opere in metallo (Sportelli, astucci, staffe ecc.).

Il prodotto fra la quantità ed il prezzo unitario definisce l’importo complessivo della singola spesa.

La somma delle singole voci di spesa definisce il costo di costruzione occorso per la costruzione dell’opera.

La definizione “estimativo” sta ad indicare che i dati del computo metrico vengono utilizzati anche per conseguire finalità di valutazione estimativa, cioè di individuazione del valore di quei beni  per i quali non esistono dei prezzi di mercato univoci.

Va detto inoltre che esistono due tipi di computo metrico:

• computo metrico consuntivo: è quello che viene redatto dopo l’operazione;
• computo metrico preventivo: è quello che viene redatto prima dell’operazione.

5.Il capitolato di appalto

Il capitolato è il documento tecnico in genere allegato al  contratto di appalto, che vi fa riferimento per definire in quella sede le specifiche tecniche delle opere che andranno ad eseguirsi per effetto del contratto stesso, di cui è parte integrante.

Il documento contiene il dettaglio delle opere, delle modalità realizzative delle stesse, e dei materiali che verranno utilizzati, o comunque requisiti reputati sufficienti per la corretta esecuzione; in genere comprende anche un riferimento economico per ciascuna delle voci contenute. Questo ultimo aspetto assume valore di base di riferimento per la valutazione economica dell’eseguito, specie per il caso di contestazioni alla consegna o per la successiva scoperta di vizi dell’opera eseguita, sia che la prestazione sia remunerata a corpo, sia a misura. Nei documenti più articolati e complessi, l’aspetto economico delle singole prestazioni è però spesso deferito ad un documento parallelo, l’elenco dei prezzi.

Il capitolato definisce quindi, con la migliore approssimazione che il caso richieda, tutte le caratteristiche che dovrà avere la prestazione cui si impegna l’appaltatore.

I capitolati sono classicamente in uso in contratti di appalto riguardanti l’edilizia, ma di fatto sono impiegati in tutti i campi in cui taluno (appaltatore) si impegni ad eseguire in un prossimo futuro la realizzazione di opere o più genericamente prestazioni a favore dell’appaltante; più in generale ancora, il capitolato disciplina la futura fornitura ed erogazione di beni e servizi, e può avere forme specifiche per la materia di interesse, eventualmente dipendenti da schemi tipizzati. Ad esempio, un “capitolato di sicurezza” concerne la cosiddetta “messa in sicurezza” di un sito, di un impianto o di un macchinario, e contiene pertanto i dettagli esecutivi pratici della prestazione convenuta di solito con riferimento a normative tecniche prescrittive od indicative sulla materia. Oppure un documento di analogo contenuto è il capitolato di outsourcing, con il quale tipicamente un’azienda demanda ad un’altra azienda ad essa estranea l’esecuzione di talune prestazioni in favore dei propri clienti. Talora la modalità realizzativa, e quindi la qualità dell’opera risultante, può essere riferita genericamente alla “miglior regola dell’arte”, per la cui determinazione ed adattabilità al caso si fa riferimento alle raccolte di usi e consuetudini o simili fonti.

Il significato contrattuale del documento è la lista dei requisiti della prestazione dell’appaltatore che l’appaltante giudicherà soddisfacente. Casi particolari riguardano perciò i capitolati per appalti concessi da enti pubblici, specialmente se l’appalto è soggetto ad indizione di gara per l’aggiudicazione, nel qual caso il loro contenuto può dipendere da norme specifiche sino ad un elevato grado di dettaglio.

I capitolati per ogni genere di prestazione possono essere generali e speciali.

Generali sono quelli che contengono condizioni che possono applicarsi indistintamente a tutti gli appaltatori di un dato appaltante per determinati tipi di prestazione; spesso comprendono anche l’indicazione delle modalità da seguirsi per le gare. Nel capitolato generale possono inoltre essere previste le modalità per la risoluzione arbitrale della controversia insorta durante l’esecuzione del contratto. Il capitolato generale non è quindi necessariamente legato ad un contratto specificamente siglato fra le parti che gli daranno esecuzione, ma costituisce il più delle volte una sorta di proposta di contratto unilaterale per precisare anticipatamente a quali condizioni (in teoria, a quali sole condizioni) l’appaltante accetterà di sottoscrivere un contratto. Ove siano adottati ed accettati capitolati generali, a loro integrazione seguono i capitolati speciali, contenenti le condizioni relative all’oggetto proprio del contratto singolo.

Tratto dalla sezione “Focus” de “Il Condominio Nuovo”.