Quorum deliberativi per approvare gli interventi di manutenzione straordinaria

Redazione de “Il condominio Nuovo”


Una volta chiarito, a livello condominiale, cosa debba intendersi per interventi di manutenzione straordinaria e chi sia competente a decidere tali interventi, è opportuno chiarire quando la decisione è da ritenersi valida. Per rispondere a ciò occorre avere riguardo all’entità della spesa.
Così ai sensi dell’art. 1136, quarto comma, c.c. per le riparazioni straordinarie di “notevole” entità è necessario che la deliberazione sia votata dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi.
Per gli interventi di “normale” entità, invece, non è previsto un quorum ad hoc sicché in seconda convocazione (ossia l’ipotesi deliberativa più ricorrente) sarà valida la delibera relativa ad opere di manutenzione straordinaria votata dalla maggioranza dei presenti in assemblea che rappresenti almeno un terzo dei millesimi.
La valutazione dell’entità andrà fatta caso per caso, non esistendo parametri obiettivi cui fare riferimento. Relativamente agli interventi di ristrutturazione edilizia la Cassazione ha sottolineato che nella valutazione dell’entità della spesa occorrerà tenere presente anche il valore dello stabile.
E’ chiaro allora come il fattore economico sia un elemento dirimente non solo al fine di distinguere un intervento ordinario da uno straordinario, ma anche all’interno di quest’ultima categoria al fine di valutare l’entità dei lavori da deliberare.
L’ultimo quesito relativo alla individuazione del soggetto cui spetterà il compito di eseguire la deliberazione dell’assemblea è di pronta soluzione: il codice civile individua tale soggetto nella persona dell’amministratore, il quale ai sensi dell’art. 1130, primo comma n. 1, c.c. è tenuto ad eseguire le deliberazioni assembleari.
Va ricordato, infine, che per gli interventi di ristrutturazione delle parti comuni dell’edificio è possibile usufruire della detrazione del 36%, ora 50 % anche per il 2014.

Chi decide l’approvazione dei lavori straordinari:
– In primis l’assemblea, organo sovrano che sovraintende alle gestione dell’edificio, li puo’ deliberare in qualsiasi momento, con il rispetto di specifiche maggioranze.
A tal proposito l’art. 1135 c.c. rinnovellato sancisce che l’assemblea dei condomini provvede: … 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori anche suddiviso in relazione all’ammontare degli stati di avanzamento (S.A.L.). Quest’ultima è un’ulteriore modifica apportata alla norma in questione probabilmente perché ci si era resi conto che se si doveva aspettare di costituire in un fondo l’intera somma dovuta quale corrispettivo per i lavori i lavori non sarebbero ami iniziati.

– In secondo luogo l’amministratore che, nei casi d’urgenza, puo’ ordinare l’esecuzione d’interventi di manutenzione straordinaria (art. 1135, secondo comma, c.c.).

Le maggioranze necessarie alla deliberazione
– Se si tratta di opere di notevole entità, tanto in prima quanto in seconda convocazione la decisione assembleare e’ valida se adottata “con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio” (art. 1136, quarto comma, c.c.).
– Diversamente se l’entità e’ contenuta in un ambito di normalità la maggioranza appena citata e’ necessaria in prima convocazione mentre in seconda e’ sufficiente “un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio” (art. 1136, terzo comma, c.c.).
Per “l’individuazione della “notevole entità” delle riparazioni straordinarie, […]” la Corte di Cassazione ha specificato che essa “e’ affidata, nell’assenza di un specifico criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice del merito. In proposito, i criteri della proporzionalità fra il costo delle opere ed il valore dell’edificio e la ripartizione di quel costo fra i condomini configurano non un vincolo ed un limite della discrezionalità ma un ulteriore ed eventuale criterio di giudizio: nel senso della possibilità, per il giudice del merito, di tenere conto, oltre che dei dati di immediato rilievo, cioè dell’ammontare oggettivo dell’esborso occorrente per la realizzazione di dette opere, anche del rapporto fra quei tre elementi (costo delle opere, valore dell’edificio, entità della spesa ricadente sui singoli condomini) quando quel dato immediato, per la sua entità, non appaia risolutivo” ( Cass. 29 gennaio 1999 n. 810).
Se non si e’ d’accordo con la decisione dell’assemblea sull’esecuzione dei lavori e non si hanno i soldi per partecipare alla spesa, ma la deliberazione non e’ viziata (es. per omessa convocazione, ecc.) tutti i comproprietari devono rispettarla (art. 1137, primo comma, c.c.).
Gli unici modi per far fronte alla mancanza di liquidità che impedirebbe di pagare quanto richiesto sono:
a) concordare con l’amministratore, passando necessariamente per l’assemblea, un numero di rate più ampio rispetto a quello ipotizzato;
b) concordare un pagamento dilazionato direttamente con la ditta esecutrice sullo stesso argomento;
c) accendere presso una banca, ove possibile, un mutuo per ristrutturazione.


Tratto dalla rubrica “Focus” de Il Condominio Nuovo. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.

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