Superbonus 110% per il condominio. Cosa fare prima dell’avvio dei lavori.

I condomini sono stati inseriti dal comma 9 dell’art 119 del D.L. n. 34/2020, convertito in Legge n.77/220, tra i soggetti beneficiari del cosiddetto Superbonus, consistente dell’incremento al 110% dell’aliquota di detrazione d’imposta per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, finalizzate all’esecuzione di interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi antisismici, di installazione di impianti fotovoltaici e di infrastrutture negli edifici per la ricarica di veicoli elettrici. Il legislatore si riferisce espressamente al condominio e non alle parti comuni di un edificio ( Circolare n.34/E Agenzia delle Entrate, 8 agosto 2020, pag.6.) sottolineando il fatto che ai fini dell’applicazione dell’agevolazione fiscale, l’edificio deve essere costituito in condominio, secondo la disciplina dettata dal codice civile, dall’art. 1117 a all’art.1139. Infatti è proprio l’art 1117 che individua le parti comuni di un edificio sul piano civilistico, quali, tra l’altro, il suolo su cui sorge l’edificio, i tetti e i lastrici solari, nonché le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti alle unità abitative di proprietà esclusiva dei singoli condòmini. Quest’ultimi usufruiscono della detrazione per i lavori eseguiti sulle parti comuni (indicati dai commi 1 e 4 del richiamato art 119) in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del codice civile (Circolare n.34/E Agenzia delle Entrate, 8 agosto 2020, pag.7, Risposta dell’Agenzia delle Entrate all’istanza di interpello n. 499/2020)

Tali interventi, cosiddetti trainanti, consentono al singolo condomino di applicare l’agevolazione al 110% anche per i cosiddetti interventi trainati, diretti all’efficientamento energetico, indicati nell’art. 14 del D.L. n. 63 del 2013 e all’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici di cui all’art. 16-ter del citato D.L. n.63/2013. Gli interventi da eseguire devono essere il frutto di una volontà comunque condominiale, anche per quelli riferiti alle singole unità abitative. Di conseguenza è di vitale importanza arrivare al momento della formulazione della decisione di eseguire i lavori nelle giuste condizioni civilistiche, amministrative e tecniche per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali. In altre parole ci deve essere una fase preliminare non meno importante di quella esecutiva. Per prima cosa, viene fuori una pre-condizione di natura civilistica, che impone la redazione di un verbale di assemblea condominiale che contempli la disponibilità dei singoli condomini a prestare la propria collaborazione, anche se non interessati ad interventi edilizi nei propri appartamenti. Anzi, tale disponibilità si concretizza già nell’analisi di fattibilità, come ad esempio nelle ipotesi di interventi mirati ad un miglioramento energetico, che impone un’attività “invasiva” dei tecnici per la redazione di un accorto e affidabile Attestato di Prestazione Energetica pre-intervento.( Sul tema dell’attestato di prestazione energetica ante e post intervento si veda l’art 7, Decreto interministeriale “Requisiti tecnici”del 6 agosto 2020)

La volontà condominiale prende forma ancor prima del momento assembleare, quando viene recapitato a ciascun condomino l’Avviso di convocazione. Per ragioni di chiarezza è opportuno evidenziare i due momenti fondamentali che caratterizzano l’espressione di tale volontà, e a cui i tecnici e l’impresa farebbero bene a prestare la massima attenzione: l’Avviso di Convocazione dell’assemblea e la Delibera assembleare.

1. Convocazione dell’Assemblea di Condominio.

  • L’intenzione di procedere agli interventi previsti dall’art 119 del D.L. 34/2020, deve essere posta all’ordine del giorno nell’avviso di convocazione dell’assemblea del condominio. L’amministratore deve inviare ai condomini, la convocazione, con posta 4 raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, in modo che pervenga agli stessi almeno 5 giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, con l’indicazione del luogo e dell’ora dove si svolgerà la riunione.
  • Anzi, sarebbe opportuno che l’amministratore agisse come nel caso di cambio di destinazione d’uso di una parte in comune dell’edificio, in cui l’avviso di convocazione è affisso per 30 giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e fatto pervenire ai condomini, con lettera raccomandata o negli altri modi previsti dal codice civile, almeno 20 giorni prima dell’adunanza fissata per la prima convocazione.
  • Questi aspetti sono di fondamentale importanza per non viziare di nullità la delibera assembleare con cui si da avvio alla procedura di accesso al Superbonus.

2. Delibera dell’Assemblea di Condominio.

  • La decisone assembleare deve essere puntuale sugli aspetti chiave dell’applicazione del superbonus: conferimento dell’incarico per l’indagine di pre-fattibilità (amministrativa, economica e fiscale), conferimento dell’incarico di svolgere l’analisi di fattibilità e il progetto esecutivo di miglioramento sismico e/o energetico, fino ad arrivare all’appalto dei lavori all’impresa, il tutto con la specificazione e l’approvazione dei costi.
  • La decisione dell’assemblea di procedere con gli interventi agevolati può essere impugnata dai condomini dissenzienti. L’impugnazione, che dovrà essere preceduta da un tentativo di conciliazione,si propone con un atto di citazione davanti al Giudice civile entro 30 giorni dalla 5 delibera o dalla comunicazione della stessa ai condomini assenti (Art 1137 cc).
  • Invitare l’amministratore ad essere trasparente nelle procedure, producendo un’autocertificazione che attesti l’assenza di atti di impugnazione della delibera assembleare, mette al riparo da qualsiasi incertezza sull’avvio dei lavori di riqualificazione dell’edificio.

La seconda pre-condizione all’accesso al credito d’imposta 110% è quella amministrativa. L’assemblea condominiale, anche su proposta dell’amministratore, deve nominare un professionista per un’analisi di pre-fattibilità diretta alla verifica di conformità urbanistica e all’accertamento dell’esistenza o meno di eventuali vincoli territoriali (ambientali, monumentali, infrastrutturali o paesaggistici, di cui al D.L.vo 22 gennaio 2004, n.42) all’intervento sull’edificio. La regola generale, contenuta nell’art. 49 del testo unico sull’edilizia (DPR 380/2001) stabilisce che “gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali”…Pertanto il professionista dovrà esaminare lo stato di fatto dell’intero edificio e di ogni singola unità immobiliare per asseverare che rispetti lo stato legittimo approvato dall’Ente comunale e dagli altri Enti coinvolti (Soprintendenza, etc.) e che poi il tutto sia stato fedelmente riportato in Catasto. Il 14 ottobre scorso è entrata in vigore la Legge n. 126 del 13 ottobre 2020 di conversione del Decreto “Agosto” (Decreto legge n. 104 del 14 agosto 2020) portando con sé importanti novità sul tema dell’accertamento della conformità urbanistica dei condomini. In particolare il comma 3-quinquies dell’art 51 introduce una semplificazione per la presentazione dei titoli abilitativi relativi agli interventi sulle parti comuni, prevedendo che le asseverazioni dei tecnici abilitati, in merito allo stato legittimo degli immobili, sono da riferire esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dagli interventi. Per cui la non regolarità amministrativa della singola unità immobiliare in un condominio non pregiudica la certificazione di conformità urbanistica dell’intero edificio.

L’emendamento approvato in Senato, da un lato agevola l’accesso al Superbonus da parte dei condomini, ma dall’altro crea un potenziale conflitto in capo al proprietario della singola unità abitativa su cui eventualmente è stato commesso un abuso edilizio (a prescindere dall’entità e dalla possibilità di sanatoria): anche se il condominio ha legittimamente effettuato un intervento rainante sulle parti comuni, prima di accedere al Superbonus con un intervento trainato, il contribuente dovrà verificare la regolarità urbanistica della propria unità immobiliare ( La distinzione tra interventi trainanti e trainati è trattata in modo esaustivo nella Circolare n. 24/E Agenzia delle Entrate, 8 agosto 2020).

Soddisfatte le condizioni civilistiche e amministrative, è possibile verificare la terza condizione preliminare, la fattibilità tecnica dell’intervento. Per gli interventi di cui all’art. 119, commi 1 e 2 del Decreto Rilancio, é obbligatoria la produzione degli attestati di prestazione energetica nella situazione ante e post intervento8 Art. 7, comma 3, D.L. Interministeriale del 6 agosto 2020).

Pertanto, prima dell’inizio dei lavori, è necessario procedere con una diagnosi energetica che fotografa lo stato di fatto dell’edificio, con la produzione dell’APE pre intervento. Si ricorda che l’ottenimento delle agevolazioni fiscali è subordinato al miglioramento di almeno due classi energetiche (Art. 119, comma 3, D.L. n.34 del 19 maggio 2020) certificato dall’APE post intervento.

A questo punto il condominio è in regola, sul piano civilistico, amministrativo e tecnico per avviare le procedure e dare inizio ai lavori che beneficeranno del credito d’imposta del110%, ma questa è un’altra storia.

 

Dr. Armando Mendozza
Esperto in finanza agevolata

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