Dalla Redazione de “Il Condominio Nuovo”
Che cos’è un regolamento condominiale e quante tipologie di regolamento conosciamo?
Nel momento in cui nasce il condominio i soggetti, titolari di una quota di proprietà piena ed esclusiva, divengono nel contempo contitolari di parti e cose comuni ed indivise. Da ciò nasce l’esigenza di una norma regolamentare (regolamento condominiale) tesa non solo a disciplinare l’uso dei beni comuni ma anche a determinare le sanzioni per la sua inosservanza.
Il regolamento condominiale è la legge interna del condominio, così come lo statuto lo è per le società. Esso riveste un’importanza fondamentale per la vita condominiale. I comproprietari, infatti, devono agire in base alle disposizioni in esso contenute e le decisioni assunte devono tendere ad armonizzare gli interessi di ciascuno senza violare le vigenti norme di legge.
Le disposizioni contenute nel regolamento condominiale possono dividersi in due categorie:
– le disposizioni di esecuzione delle norme del codice civile (dall’art. 1100 all’art. 1115 e dall’art. 1117 all’art. 1139);
– le norme di disciplina interna che non possono mai essere contrarie ai princîpi ed ai diritti previsti dagli artt. 1118, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 del codice civile (norme inderogabili); né a quelli previsti dagli artt. 63, 66, 67, 69 e 155 delle disp. att. c.c. né, infine, possono menomare i diritti derivanti ai condòmini dai singoli atti di acquisto delle unità immobiliari o dalle convenzioni.
Nell’amministrare un condominio ci si può imbattere in una triplice eventualità:
– esiste un regolamento approvato a maggioranza dall’assemblea condominiale (regolamento assembleare);
– esiste un regolamento predisposto dal costruttore, che ha carattere convenzionale e che vincola tutti i successivi acquirenti (regolamento contrattuale);
– manca un regolamento condominiale, visto che l’obbligo di adottare un regolamento di condominio sorge, a norma dell’articolo 1138 c.c., quando il numero dei condòmini è superiore a dieci.
Che cos’è un regolamento contrattuale e quali sono le differenze con il regolamento condominiale assembleare?
Si parla di regolamento contrattuale quando è lo stesso costruttore del caseggiato che impone già negli atti di vendita, attraverso i quali si forma il condominio, il relativo regolamento. La stessa situazione si verifica quando il regolamento è predisposto dall’unico originario proprietario, prima che le diverse unità immobiliari siano cedute a terzi. Generalmente detto regolamento, anche se non inserito nel testo del contratto di compravendita, ne fa parte integrante, purché espressamente richiamato ed approvato.
Il regolamento contrattuale si differenzia da quello assembleare non solo perché necessita del consenso unanime dei condòmini, ma anche perché può contenere limitazioni, di carattere generale ed astratto oppure particolare, in ordine all’uso della cosa comune ed anche attribuire ai titolari di alcune unità immobiliari diritti maggiori rispetto ad altri.
Al riguardo, l’articolo 1138 c.c. non vieta né espressamente, né tacitamente, la facoltà d’inserire nei regolamenti condominiali, predisposti dall’unico originario proprietario, disposizioni relative a riserve di diritti esclusivi di proprietà su determinate parti dell’immobile. Tali disposizioni, quando sono espressamente accettate dagli acquirenti che approvano il regolamento, assumono carattere di convenzioni e come tali sono vincolanti sia per gli acquirenti medesimi, sia per i partecipanti al costituendo condominio, risultando opponibili anche ai terzi se trascritte. La caratteristica saliente di tali convenzioni è che esse possono anche vietare una o più possibili destinazioni degli immobili condominiali.
A tali divieti va data una interpretazione restrittiva, poiché essi vanno a ridurre la libera disponibilità della proprietà privata.
Articolo tratto dalla rubrica “Focus” de “Il Condominio Nuovo”. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.
