La disciplina delle detrazioni fiscali per interventi edilizi è stata oggetto di un significativo riassetto normativo con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2025 (Legge n. 207/2024). in partucolare con il bonus ristrutturazione. I contribuenti che partecipano a lavori su parti comuni condominiali devono prestare particolare attenzione alle modalità e ai tempi di esecuzione dei pagamenti, in quanto rilevanti ai fini della detrazione nel Modello 730.
La data del bonifico come criterio fiscale determinante
In base all’orientamento consolidato dell’Agenzia delle Entrate (Circ. 122/E/1999), ai fini della detrazione IRPEF per lavori condominiali, la data giuridicamente rilevante è quella in cui l’amministratore di condominio dispone il bonifico al fornitore, e non quella in cui i singoli condòmini versano le proprie quote.
Effetto pratico: se il bonifico è stato effettuato nel 2024, l’importo potrà essere inserito nel Modello 730/2025, anche se le quote sono state versate nel 2025.
Questo principio è essenziale per la corretta imputazione temporale delle spese e per l’accesso alla più favorevole aliquota del 50%, ancora vigente per il 2024 in caso di abitazione principale.
Aliquote e limiti: cosa cambia tra prima e seconda casa
A decorrere dal 1° gennaio 2025, l’agevolazione è differenziata sulla base della destinazione d’uso dell’immobile:
Il massimale di spesa agevolabile rimane pari a 96.000 € fino al 31 dicembre 2027, ma si ridurrà a 48.000 € dal 1° gennaio 2028, salvo successive proroghe o modifiche legislative.
Interventi ammessi alla detrazione
Ai fini del bonus ristrutturazione, le categorie di lavori ammissibili (art. 16-bis TUIR) comprendono:
- Manutenzione ordinaria (solo su parti comuni)
- Manutenzione straordinaria
- Restauro e risanamento conservativo
- Ristrutturazione edilizia
L’intervento deve essere realizzato su immobili a prevalente uso abitativo, inclusi quelli di proprietà promiscua o con pertinenze.
Obblighi dell’amministratore e comunicazione all’Agenzia delle Entrate
Entro il 16 marzo di ogni anno, l’amministratore di condominio è tenuto a trasmettere i dati relativi alle spese edilizie effettuate sulle parti comuni all’Agenzia delle Entrate, ai fini dell’inserimento nel 730 precompilato.
Tale adempimento è obbligatorio ai sensi dell’art. 2 del D.Lgs. 175/2014, e l’omissione può compromettere la possibilità per i condòmini di fruire correttamente della detrazione.
Buone pratiche per i contribuenti
- Richiedere all’amministratore la documentazione comprovante la data del bonifico eseguito al fornitore.
- Conservare le comunicazioni di riparto spese, le fatture e le copie dei bonifici effettuati al condominio.
- Verificare la correttezza dei dati precompilati nel 730, con eventuale rettifica in caso di omissioni.
- In caso di controlli fiscali, essere in grado di dimostrare la spettanza della detrazione tramite la documentazione completa.
Considerazioni finali
Il corretto accesso alla detrazione per lavori condominiali nel Modello 730 richiede non solo il sostenimento della spesa, ma anche il rispetto formale delle regole documentali e temporali. La collaborazione tra contribuente, amministratore di condominio e consulente fiscale è oggi più che mai essenziale per evitare errori e contenziosi.
