articolo di Bruno Masullo
Per il reddito dei fabbricati l’Erario pretende il pagamento delle imposte sul reddito anche sui canoni non percepiti, in quanto così previsto dall’art. 26 del Tuir che ne prevede la tassazione secondo un rigido criterio di competenza, perciò secondo la maturazione nel periodo d’imposta ed a prescindere se la morosità del locatario sia poi effettivamente riscossa dal locatore. Pertanto, l’unico mezzo per evitare il pagamento delle imposte, cioè dell’irpef e dell’addizionale comunale e regionale, è la risoluzione del contratto, sia giudiziale che extra giudiziale, ma ha valore sempre “ex post” e mai “ex tunc”, con unica eccezione per la locazione di immobili ad uso abitativo, perché in tal caso le imposte non sono dovute “ex tunc” ma a condizione che la risoluzione del contratto avvenga a seguito di una sentenza del giudice che disponga lo sfratto per morosità. In questo caso, il contribuente che, nonostante la morosità dell’inquilino ha correttamente versato le imposte dovute su quel reddito, riconosciuto poi inesistente con sentenza del giudice, in questo caso si trova ad essere creditore nei confronti dell’Erario per le imposte correlative versate. Come recuperarle? Innanzi tutto occorre nuovamente liquidare le dichiarazioni dei redditi degli anni per i quali si ha diritto al rimborso, sottraendo dal reddito imponibile complessivo quei canoni di locazione e sommando la rendita catastale rivalutata del 5% dell’immobile, come se quegli immobili in quel periodo non fossero stati locati. Una volta ottenuto l’importo a credito, entro il termine di prescrizione decennale dalla sentenza di sfratto, o si presenta una istanza di rimborso all’Agenzia delle Entrate oppure si indica il credito nella dichiarazione dei redditi, ad oggi nel Quadro CR nel rigo 8 del Modello Unico 2014. Ove mai, infine, quei canoni di locazione fossero poi percepiti, dovranno essere indicati nella dichiarazione dei redditi relativi all’anno dell’incasso e sottoposti a tassazione separata o, per opzione, a tassazione ordinaria aggiungendoli al reddito complessivo dell’anno.
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