Tra le falle più note del nostro sistema giudiziario vi è quella legata alla tutela del proprietario di casa e, in particolare, alla possibilità per il locatore di tornare nella disponibilità del proprio immobile dato in affitto all’inquilino moroso. Tra tempi lunghi e costi di accesso alla giustizia, spese legali e rinvii di udienza, proroghe degli sfratti e giudici non sempre tempestivi, recuperare il proprio appartamento – per non parlare dei canoni non pagati – diventa sempre più difficile. Così, mai come in questo caso, tentare l’accordo con la controparte, anche a costo di perdere qualche mensilità, è quanto mani opportuno, specie se, dall’altra parte, si ha un soggetto poco rispettoso della legge e degli impegni assunti.
Ma perché la procedura di sfratto è così lunga e incerta? Esistono diverse “finestre” che si aprono all’interno del processo, tutte volte a tutelare – almeno in origine – le situazioni di vera indigenza, ma ormai usate in modo generalizzato. Così si è finito per avvantaggiare tutti, anche gli “approfittatori” che non vogliono abbandonare casa per interessi personali.
La costituzione in mora e l’avvio dello sfratto
Dopo 20 giorni dalla scadenza prevista dal contratto per il pagamento della rata, la prima cosa da fare da soli, senza l’aiuto di un legale, è inviare all’inquilino una raccomandata con avviso di ricevimento (AR) di “costituzione in mora” con l’avvertenza che, decorsi 15 giorni senza aver ricevuto il pagamento, saranno adite le vie legali.
A quel punto, se neanche ciò dovesse sortire effetti, bisognerà procedere con lo sfratto e, quindi, recarsi necessariamente da un avvocato, poiché non si può fare da soli.
Lo sfratto non è una comune causa, con le sue tradizionali udienze e scadenze, ma è un procedimento speciale finalizzato a ottenere il rilascio dell’immobile in tempi brevi. I tempi, però, si allungano non tanto per il processo vero e proprio – che si esaurisce, di norma, in una o due udienze – ma per la complessità della procedura esecutiva delegata all’ufficiale giudiziario che deve eseguire l’ordine del giudice e le numerose “proroghe degli sfratti“, concesse per particolari categorie di inquilini disagiati.
I passaggi che allungano il recupero dell’immobile
Se alla prima udienza l’inquilino paga i canoni scaduti, il procedimento si estingue e la locazione prosegue. In prima udienza, però, l’inquilino potrebbe chiedere al giudice un termine, fino a massimo 90 giorni, per trovare i soldi con cui pagare. Si chiama “termine di grazia“. La legge subordina questa possibilità alla prova di effettive condizioni di disagio economico, ma la prassi giurisprudenziale ha finito per riconoscerlo a tutti, senza ostacoli, assumendo il carattere di un vero e proprio diritto soggettivo di tutti gli inquilini. È ovvio allora che, stando così le cose, qualsiasi conduttore “in odor di sfratto”, chiederà tale rinvio, potendo così continuare ad abitare l’immobile per altri tre mesi senza il rischio di essere buttato fuori, ma avendo la legge dalla propria parte.
Se, entro il termine assegnato dal tribunale l’inquilino paga il proprio debito, si torna dal giudice che estingue il processo. In caso contrario, lo stesso giudice pronuncia lo sfratto.
Può accadere, invece, che alla prima udienza l’inquilino contesti le pretese del locatore con un atto di opposizione redatto dall’avvocato. In tal caso, inizia una vera e propria causa secondo la procedura ordinaria con relativi tempi e costi.
Ultima ipotesi: l’inquilino non si presenta o non ha niente da eccepire. In tal caso il giudice convalida lo sfratto e intima all’inquilino di abbandonare l’immobile entro 30 giorni.
Se l’inquilino non adempie spontaneamente, bisogna rivolgersi all’ufficiale giudiziario per dare esecuzione al provvedimento del giudice e cacciare materialmente l’inquilino di casa. È la cosiddetta fase esecutiva dello sfratto, una fase lunga e costosa: ed è proprio qui che la procedura si incaglia. L’avvocato dovrà notificare l’atto di precetto con intimazione di rilasciare l’immobile entro 10 giorni. In mancanza del rilascio, l’avvocato dovrà chiedere all’ufficiale giudiziario la “monitoria di sgombero“, cioè l’atto con cui l’ufficiale giudiziario del Tribunale comunica all’inquilino il giorno e l’ora in cui si procederà a eseguire materialmente le operazioni di sfratto, se necessario, con l’intervento della forza pubblica.
L’ufficiale giudiziario fissa una data per il primo accesso che, specie nelle grandi città, può essere anche dopo diverse settimane/mesi, durante i quali – neanche a dirlo – l’inquilino moroso continua a usufruire gratuitamente dell’appartamento.
Potrebbe avvenire che l’inquilino non sia presente in casa o dimostri l’esistenza di particolari esigenze legate, per esempio, allo stato di salute di alcuni componenti della famiglia. L’ufficiale giudiziario fisserà una seconda data di accesso per lo sfratto, eventualmente munendosi dell’uso della forza pubblica e/o di personale specializzato nel forzare la porta di ingresso, i lucchetti e le serrature.
Tale operazione di sgombero in molte zone d’Italia risulta assai difficoltosa e lunga poiché non sempre vi è disponibilità immediata della forza pubblica. In tutto ciò, poi, potrebbe aggiungersi un eventuale provvedimento, adottato dal governo, di proroga degli sfratti, che potrebbe dilatare ancor di più i tempi di allontanamento dell’inquilino.
E i canoni non pagati?
Che fine fanno, in tutto questo, i canoni non pagati? Per questi bisognerà agire diversamente. Di norma, il provvedimento di sfratto contiene anche l’ingiunzione, rivolta all’inquilino, a pagare il residuo del debito. Ma – avendo dall’altra parte un soggetto che non ne vuol sapere di rispettare i propri doveri – è verosimile che, anche in questo caso, sarà necessario procedere con un’esecuzione forzata. In particolare – e sempre ammesso che il debitore abbia redditi o beni aggredibili – per ottenere i propri soldi il padrone di casa dovrà procedere a un pignoramento: procedura, anche questa, che può essere lunga e costosa, ma soprattutto molto incerta.
Che fare?
Ecco perché, senza peli sulla lingua e solo sulla base dell’esperienza riportata sul campo, ci sentiamo di consigliare la via dell’accordo, da non abbandonare anche nell’ipotesi di accesa rivalità e conflitto. Spesso, infatti, le cause vengono avviate per inutili “prese di posizione” o per mancata intesa su dettagli (pochi euro o pochi giorni in più dentro l’immobile). A conti fatti, invece, il procedimento di sfratto può comportare danni maggiori per il locatore (cui si aggiungono anche le spese dell’avvocato) rispetto alla rinuncia a qualche mensilità o a qualche settimana di disponibilità dell’appartamento.
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