Il Tribunale di Treviso ha pubblicato una sentenza riguardante I balconi aggettanti ed i criteri di ripartizione delle spese di manutenzione.
La sentenza, che si riporta di seguito, rappresenta un caso studio utile per gestire la ripartizione delle spese manutentive delle parti aggettanti degli edifici.
Sentenza n. 763 del 4 aprile 2024, Tribunale di Treviso-Sezione 3
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI TREVISO
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Giudice del Tribunale di Treviso, Terza Sezione civile, dott. Carlo Baggio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al R.G. n. 2933/2023 in data 16.5.2023, promossa da (…), in proprio ex art. 86 CPC e con domicilio eletto presso il suo studio in (…)
attore
contro…………………… (…), con il patrocinio dell’avv. (…) e con domicilio eletto presso lo studio del difensore in (…)
convenuto ………………………………………..
avente per oggetto: (…) e (…) impugnazione di delibera assembleare – spese condom., trattenuta in decisione all’udienza di precisazione delle conclusioni del 16.1.2024, nella quale le parti hanno formulato le seguenti
CONCLUSIONI
– per (…)
“- In rito: accertare e dichiarare che il rifiuto del (…), nella persona dell’amministratore, geom. (…), quale legale rappresentante della società (…) (c.f. P. iva P.IVA (…)), a qualsiasi riscontro alla corrispondenza inviatagli, come il rifiuto pregiudiziale alla Mediazione, hanno gravemente pregiudicato il ricorrente costringendolo ad adire il Tribunale per i chiarimenti dedotti, con ogni conseguenza, anche nella denegata e non creduta ipotesi di soccombenza attorea, condannare il (…) al risarcimento dei danni e relative compensazioni;
– nel merito: a) accertare e dichiarare che l’assemblea del 03.11.22 del (…) di (…) nel deliberare sul punto 6 dell’ordine del giorno, pur in evidente carenza di precisazione, ha inteso deliberare l’esecuzione dei lavori sulla facciata interna del condominio con attribuzione sin da subito dell’onere delle spese e dei relativi costi sui balconi aggettanti a tutti i condomini secondo i rispettivi millesimi di proprietà, con conseguente dichiarazione di nullità o annullamento del verbale e della delibera assunta in assemblea 03.11.22.
b) Nella ipotesi in cui nella delibera impugnata non si ravvisasse l’attuale decisione di attribuzione delle spese secondo i millesimi di proprietà, vorrà il Giudice dichiarare il corretto criterio di ripartizione delle spese e degli oneri relativi ai lavori di ristrutturazione/messa in sicurezza della facciata e dei terrazzini oggetto della delibera del 3.11.22.
Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, oltre Iva, Cpa e spese generali come per legge.
In via istruttoria: Si ritiene che la causa non richieda istruttoria neppure sulla tipologia dei balconi aggettanti nel caso concreto, valutando semmai solo alla luce delle deduzioni avversarie, e solo se a richiesta e a spese di parte resistente, ammettere perizia tecnica in ordine alla verifica della mancanza di pregio e/o della facciata interna su cui si devono eseguire i lavori”.
– per (…)
“In principalità: rigettarsi integralmente le domande attoree, siccome infondate in fatto ed in diritto;
– condannarsi parte attrice all’integrale rifusione al convenuto di compenso professionale d’avvocato, anticipazioni e spese di causa, oltre ad accessori di legge”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L’avv. (…), in proprio, ha impugnato la delibera dell’assemblea del 3.11.2022 del (…) nella parte in cui è stato implicitamente previsto di porre a carico di tutti i condomini la spesa per la messa in sicurezza / ristrutturazione dei balconi aggettanti posti sulla facciata interna dell’edificio, anziché a carico dei soli proprietari dei balconi stessi.
Il (…) si è costituito in giudizio chiedendo il rigetto dell’impugnazione.
La causa, di natura documentale, viene in decisione senza lo svolgimento di attività istruttoria.
Come accennato, pur avendo la delibera ad oggetto la ristrutturazione dell’intera facciata verso la corte interna dell’edificio (per una spesa totale di Euro 48.762,00 + IVA), l’impugnazione ha ad oggetto solo la ripartizione della parte di detta spesa relativa alla ristrutturazione dei dieci balconcini aggettanti che si trovano su detta facciata; nello specifico, trattasi del rifacimento della parte frontale e della parte inferiore delle solette dei balconi (rispettivamente dette la prima “frontalino” e la seconda “sottopoggiolo” o “cielino”), nonché della riverniciatura dei relativi parapetti, per una spesa che, appare opportuno sottolinearlo, ammonta complessivamente a poco più di Euro 3.000,00 + IVA (come risulta sommando le singole voci relative ai balconcini del capitolato doc. 2 conv.). Nulla invece obietta l’attore circa la ripartizione tra tutti i condomini della rimanente parte di spesa per il rifacimento della facciata interna.
È pacifico (lo riconosce anche il condominio convenuto) che i balconi aggettanti, non avendo alcuna funzione di sostegno o di copertura dell’edificio e non essendo inglobati nei muri perimetrali (a differenza dei balconi incassati o logge), ma avendo quale unica funzione quella di costituire un ampliamento verso l’esterno delle singole unità immobiliari, in via di principio non sono da considerarsi in senso stretto parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 CC, ragion per cui le relative spese vanno poste a carico del singolo proprietario a cui il balcone si riferisce (si pensi alle spese relative alle parti interne dei balconi, quali pavimentazione, rivestimenti ecc.).
D’altro canto, sia l’attore che il convenuto sono concordi nell’affermare che le parti frontali esterne (frontalini e parapetti) e la parte inferiore (cielini) dei balconi aggettanti siano
invece da considerarsi parti comuni (con quanto ne consegue in ordine alla ripartizione delle spese tra tutti i condomini), laddove detti elementi incidano sul decoro estetico dell’edificio (posto che detto decoro costituisce senz’altro bene comune alla compagine condominiale). L’attore tuttavia sostiene, richiamando anche giurisprudenza di merito sul punto, che tale incidenza sul decoro dell’edificio debba essere esclusa laddove si tratti di balconi che non sono visibili dalla pubblica via (come nel caso di specie, in cui i balconi si affacciano su una corte interna) oppure che non hanno alcun particolare rivestimento o elemento decorativo con prevalente funzione estetica, atti a rendere più gradevole la facciata dell’immobile. Il (…) d’altro canto, e richiamando anch’esso giurisprudenza di merito, sostiene che in ogni caso le parti esterne dei balconi inciderebbero sul decoro dell’edificio, concorrendo alla determinazione delle caratteristiche estetiche ed architettoniche dello stesso, venendo a formare parte integrante della facciata.
Ritiene questo giudice maggiormente condivisibile l’interpretazione del (…) convenuto. Da un lato, appare arbitraria la distinzione tra baconi che presentino rivestimenti di pregio o particolari elementi decorativi e balconi che invece ne siano privi, posto che comunque i balconi partecipano delle linee architettoniche della facciata e contribuiscono all’estetica e al decoro della stessa (basti pensare all’ipotesi di una facciata integralmente rinnovata e ritinteggiata, su cui insistono dei balconi il cui intonaco è ammalorato o i cui parapetti presentano colori differenti o uno stato di manutenzione carente). Dall’altro, appare scarsamente rilevante anche la collocazione dei balconi (se sulla facciata principale, prospicente la pubblica via, o su una facciata secondaria, su una corte interna o comunque non visibile dall’esterno), posto che nulla autorizza a ritenere che il decoro dell’edificio vada tutelato solo relativamente alla collettività, esterna alla compagine condominiale, e non anche nei confronti di tutti gli stessi condomini, che comunque accedono alla corte comune o vi si affacciano e sui quali comunque incide il decoro complessivo della facciata interna (si pensi, per esempio, a come può accrescere o diminuire il valore dell’intero edificio e, di riflesso, delle singole unità immobiliari il buono o cattivo stato di manutenzione della facciata interna nel suo complesso considerata).
L’impugnazione attorea deve pertanto essere rigettata.
Si ritiene tuttavia, alla luce del contrasto giurisprudenziale esistente in materia, che sussistano giusti motivi per disporre l’integrale compensazione delle spese di lite tra le parti.
P.Q.M.
Il Giudice, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando,
1. rigetta l’impugnazione attorea;
2. dichiara integralmente compensate le spese di lite tra le parti.
Così deciso in Treviso, 3 aprile 2024
Un precedente importante
La sentenza del Tribunale di Treviso fornisce un chiarimento essenziale sui criteri di ripartizione delle spese di manutenzione dei balconi aggettanti. La decisione sottolinea l’importanza di considerare l’impatto estetico e strutturale dei balconi sull’edificio nel suo complesso. Questo caso rappresenta un precedente rilevante per future controversie condominiali, offrendo una base solida per la gestione delle spese di manutenzione in modo equo e trasparente.
