“All’ultima assemblea di condominio, di cui sono ormai trascorsi i termini di impugnabilità, la spesa per la pulizia delle scale è stata ripartita in base alla tabella millesimale generale, senza tener conto del piano dei vari appartamenti. Essendo i bilanci approvati, non è più possibile ricalcolare le spese in base ai giusti criteri? Credo inoltre che questo succeda da anni. Cosa è possibile fare?”
Con la legge di riforma del condominio, il codice civile stabilisce che, per ascensori e scale, le spese di manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori sono ripartite tra i proprietari delle unità immobiliari dai quali vengono utilizzati tali servizi.
E quindi, le spese relative per le scale e gli elementi ad esse connessi (scalini, pianerottoli, corrimani) vanno ripartite per metà in ragione del valore millesimale delle singole unità immobiliari cui la struttura serve, e per l’altra metà “esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.
Questi criteri valgono, in realtà, per tutte le spese relative alla conservazione dell’edificio e delle parti comuni, per mantenere l’uso e il godimento a vantaggio dei condomini facendo fronte alla naturale deteriorabilità delle strutture.
Per quanto invece riguarda le spese per la pulizia delle scale, bisogna considerare che, a parità di uso, i proprietari dei piani alti logorano di più le scale rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui devono contribuire in misura maggiore alla spese di ricostruzione e manutenzione. Ugualmente, a parità di uso, i proprietari di piani più alti sporcano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui devono contribuire in misura maggiore alle spese di pulizia. Pertanto, la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono: tale criterio tiene conto, quindi, di una ripartizione delle spese secondo il maggior uso che alcuni condomini fanno di determinati beni comuni.
A questo punto bisogna considerare la fondamentale differenza tra delibere dell’assemblea nulle e annullabili.
Le nulle sono prive degli elementi essenziali (per esempio: manca l’indicazione dei nominativi dei presenti in assemblea e dei rispettivi millesimi o dei votanti); hanno oggetto impossibile o illecito cioè contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume (per esempio: dispongono opere di abuso edilizio o vietano l’acquisto di appartamenti a determinati soggetti per ragioni di discriminazione razziale); hanno oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea; incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini (per esempio: disciplinano l’utilizzo di un bene che in realtà è di proprietà esclusiva di un solo condomino).
Quelle annullabili invece sono tali quando: la costituzione dell’assemblea è irregolare (per esempio: non si raggiunge il numero minimo di partecipanti); sono prese con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; sono affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti anche al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea; sono affette da vizi di irregolarità nel procedimento di convocazione dei condomini; violano norme richiedenti maggioranze qualificate in relazione all’oggetto.
Ora, in considerazione del fatto che la delibera citata sulla ripartizione delle “spese relative alla pulizia delle scale” non è lesiva dei diritti e degli obblighi spettanti a ciascun condominio, ma è soltanto viziata per una falsa causa, si può pacificamente affermare che la stessa è affetta da annullabilità e quindi “ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di 30 giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti”.
Pertanto, qualora per gli assenti non sia stato ancora comunicato/inviato il verbale di assemblea, è possibile impugnare la relativa delibera nel predetto termine di 30 giorni. In caso contrario, occorre aspettare la prossima assemblea ordinaria per l’approvazione o meno del riparto consuntivo/preventivo, per poi sollevare la problematica in sede di discussione per l’approvazione del bilancio consuntivo e/o preventivo e, se del caso, impugnare la relativa delibera.
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