Lucia Gangale – avvocato – “Il condominio Nuovo”
Come accade per il regolamento di condominio, anche le tabelle millesimali possono essere redatte dal costruttore.
Le tabelle, in tal caso, sono richiamate nei singoli atti di compravendita, in uno al regolamento, e si ha la cd. accettazione contrattuale. È questa l’ipotesi meno complessa in quanto il costruttore è bene a conoscenza di tutti gli elementi dello stabile necessari per la corretta formazione delle tabelle. È chiaro che questi si servirà per la loro redazione dell’opera di un tecnico qualificato, ma ciò che più importa è che, avendosi accettazione al momento della stipula contrattuale, vengono alla radice eliminate tutte quelle contestazioni che invece si hanno quando si procede a mezzo di approvazione assembleare.
La disposizione contenuta nel 1° comma dell’articolo 1118 c.c., anche a seguito dell’intervento della legge di riforma del condominio (L. 11-12-2012, n. 220), conferma nella sostanza il precedente dettato normativo e ribadisce il principio secondo il quale l’ampiezza del diritto spettante a ciascun condòmino sulle parti comuni dell’edificio è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene (nel testo previgente si faceva riferimento al valore del piano o porzione di piano), salvo che il suo titolo di acquisto disponga diversamente.
L’obbligo di dotarsi delle tabelle millesimali è dettato dall’articolo 68, primo e secondo comma, disp. att. c.c. laddove, anche a seguito dell’intervento della L. 220/2012 è disposto che «… il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio».
È questa stessa disposizione che, nel prevedere tale obbligo, ne detta anche i criteri di formazione, facendolo, però, per esclusione, indicando ciò di cui non bisogna tener conto. Infatti, al secondo comma dell’articolo 68 disp. att. c.c., così come sostituito dalla legge di riforma, viene confermato che il valore di ciascuna unità immobiliare deve essere determinato senza considerare il canone locatizio, i miglioramenti e lo stato di manutenzione del bene.
Ci si chiede, quindi, quali sono i criteri da porre alla base della corretta redazione delle tabelle millesimali.
In primo luogo, occorre precisare che, ove esse non fossero già state redatte dal costruttore, è opportuno che l’amministratore convochi previamente l’assemblea per conferire l’incarico ad un tecnico di fiducia. Ma, anche se a questo punto l’amministratore non è il diretto responsabile della redazione delle tabelle, è opportuno che egli conosca i principi cui le stesse tabelle debbono essere ispirate. Le quote devono, innanzitutto, essere determinate in base al valore di mercato di ciascuna proprietà esclusiva, in proporzione al valore dell’edificio. Trattasi, quindi, di stabilire il valore venale in commercio dell’intero edificio e, determinato il valore del singolo appartamento, operare la proporzione.
Ma come si fa a conoscere il valore venale in commercio?
Il modo più semplice è chiedere al costruttore il prezzo di vendita al quale ha alienato i singoli cespiti; poi, si divide il numero 1000 per il prezzo totale in modo da ottenere un coefficiente che, moltiplicato per i singoli prezzi di vendita, darà come risultato la quota millesimale di ogni cespite.
In mancanza di tali elementi, per poter determinare il valore di ogni singolo immobile, si dovrà procedere stabilendo un determinato prezzo a metro quadro e rapportarlo, poi, alla superficie reale di ogni singolo cespite. Se questi ultimi sono di altezza diversa, bisognerà fare riferimento alla cubatura e non più ai metri quadri. Si dovrà, infine, tenere conto, con la formulazione di appositi coefficienti, dell’altezza dal suolo (molto importante, per esempio, nel caso in cui il fabbricato sia sprovvisto di ascensore), dell’esposizione (verso
l’interno o l’esterno), della destinazione dell’immobile (si pensi ad un piano destinato ad albergo, banca ecc.). In quest’ultimo caso, oltre al criterio del valore, chiaramente maggiore di quello attribuibile ad un semplice appartamento a destinazione abitativa, è sottesa una valutazione anche del correlativo maggior uso di alcune parti comuni; da qui una proporzionale maggiore partecipazione alle spese condominiali determinata una volta e per tutte in sede di redazione delle tabelle millesimali.
Tratto dalla rubrica “Focus” de “Il Condominio Nuovo”. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.
