Sono, purtroppo, all’ordine del giorno le lamentele dei condomini nei riguardi del comportamento e della concreta attività di gestione di molti amministratori condominiali.
In attesa che porti frutto la timida riforma del Codice civile che ha imposto solo alcuni minimi requisiti di competenza per l’assunzione e l’assolvimento di tale incarico, vi è comunque da affrontare l’esistente. E l’esistente racconta di frequenti tensioni fra condomini ed amministratori.
Chiariamo innanzitutto che il rapporto fra il condominio e l’amministratore è disciplinato dalle regole del contratto di mandato. Una volta che l’amministratore sia stato nominato, quindi, i suoi rapporti con la compagine condominiale saranno retti dalle regole del contratto di mandato che si fondano sulla esistenza e persistenza di un rapporto fiduciario fra le parti.
L’amministratore è tenuto a svolgere le sue funzioni adoperandosi secondo la ordinaria diligenza; in mancanza, risponde nei confronti della controparte delle inadempienze compiute e degli eventuali danni da esse derivati.
La base di fiducia che regola il rapporto fonda altresì il potere dell’assemblea di revocare in ogni tempo l’amministratore.
La legge riconosce poi anche al singolo condomino il potere di rivolgersi all’Autorità giudiziaria per richiedere la revoca dell’amministratore: ciò è consentito nel caso l’amministratore abbia commesso “gravi irregolarità” oppure se l’amministratore sia stato chiamato in giudizio per questioni che esorbitano dalla sue attribuzioni e non abbia provveduto senza indugio a darne notizia all’assemblea.
I casi di “grave irregolarità” che legittimano anche il singolo condomino (nell’inerzia, eventualmente, dell’assemblea) a richiedere al giudice di disporre la revoca dell’amministratore sono esemplificativi e non tassativi.
Ciò significa che i casi elencati dalla legge non sono i soli che possano comportare, ove concretamente verificatisi, la revoca dell’amministratore: toccherà al giudice valutare se l’irregolarità lamentata (diversa da quelle elencate dalla legge) sia tale da comportare la revoca dell’amministratore.
Evidenziamo quindi di seguito le ipotesi, contemplate dalla legge, di gravi irregolarità gestionali dell’amministratore:
1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto condominiale;
4) la gestione secondo modalità che possono generare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalita’ eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l’inottemperanza all’obbligo di tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio; all’obbligo di tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità e, infine, l’inottemperanza all’obbligo fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di anagrafe condominiale e dei verbali di assemblea, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.In questi casi, dunque, sarà possibile chiedere ed ottenere dal giudice la revoca dell’amministratore che, ovviamente, non potrà più essere successivamente nominato amministratore di quel condominio.
Resta sempre salva la possibilità di chiedere all’ex amministratore anche il risarcimento dei danni ove l’irregolarità amministrativa li abbia prodotti.
di Angelo Forte
Per approfondire l’argomento, dalle rubriche de “Il Condominio Nuovo” leggi:
“La revova dell’amministratore” dell’avv. Rodolfo Cusano
