Cambia radicalmente l’approccio della giurisprudenza ai contratti di affitto non registrati: se, in precedenza – complice una interpretazione “alla lettera” della legge – l’affitto in nero veniva considerato sempre nullo, ora la sanzione civile scatterà solo per il padrone di casa e non per l’inquilino.
Parola della Cassazione a Sezioni Unite che, intervenendo su un tema assai caldo, con una sentenza appena pubblicata ha rivoluzionato anni e anni di giurisprudenza in materia di casa e affitto.Ma vediamo meglio di cosa si tratta.
Pro e contro dell’affitto in nero
Partiamo da un punto fisso (o meglio: che tale è stato sino ad oggi): la legge stabilisce che il contratto di affitto deve essere sempre registrato, a pena di nullità. Questo significa che l’affitto in nero è nullo, ossia il contratto non è valido.
A chi conviene, però, non registrare il contratto?
L’affitto in nero ha certo un vantaggio per il conduttore: questi non può essere buttato fuori di casa, dall’oggi al domani, con la procedura veloce di sfratto esecutivo. Tale procedimento, infatti, richiede che il contratto sia valido e, quindi, registrato.
Il padrone di casa non potrebbe, quindi – presentando al giudice il ricorso per ottenere il provvedimento di sfratto – documentare l’esistenza di una locazione producendo un contratto nullo. Sicché, in questi casi, il locatore dovrebbe intentare un giudizio di tipo ordinario, per far dichiarare l’occupazione abusiva (o meglio “senza titolo”): tempi e costi notevolmente superiori.
I vantaggi, però, di un affitto in nero sono soprattutto per il titolare dell’immobile. Da un lato, infatti, questi risparmia in termini di tasse, non pagando le imposte sul reddito da locazione percepito. Dall’altro, pur avendo mensilmente ricevuto dall’inquilino i canoni “in nero” (non tracciabili), all’esito della causa (come appena detto, secondo il giudizio ordinario) per l’occupazione abusiva, potrebbe anche richiedere il risarcimento del danno e nuovamente i canoni di locazione già ricevuti ma dei quali non vi è prova (secondo un valore di mercato).
Insomma, il locatore, in questo modo, si avvantaggerebbe due volte del suo stesso abuso. Proprio per evitare questa distorsione è intervenuta la sentenza a Sezioni Unite della Cassazione che, per la verità, segue di poco un orientamento dello stesso segno (primo in tale questione) già fornito del tribunale di Verona.
Quel che dice la Suprema Corte è molto semplice e possiamo definirlo in due punti.
1 | Se il contratto non scritto e non registrato è stato voluto dal locatore
Se è stato il padrone di casa a imporre all’inquilino di non registrare il contratto di affitto, questi non potrà mai agire in causa per farne dichiarare la nullità. In buona sostanza, il locatore, pur potendo – con la causa ordinaria – mandare via di casa il conduttore che non paghi, non potrà mai chiedergli né il risarcimento, né ulteriori canoni. Viceversa, la nullità può essere fatta valere dal conduttore. In tal caso scatta il ricalcolo del canone dovuto dall’inizio sulla base degli accordi locali fra associazioni di categoria con l’inquilino che ha diritto alla restituzione di quanto versato in eccedenza.
2 | Se il contratto non scritto e non registrato è stato voluto da entrambe le parti
Se invece la mancata registrazione è stata voluta da entrambe le parti, allora può ben scattare l’azione di occupazione senza titolo.
In sintesi
In sintesi, il contratto di locazione non scritto è nullo solo se è stato il locatore a imporlo al conduttore abusando della sua posizione dominante di proprietario dell’immobile da dare in affitto. E ciò perché la forma scritta che nasce per dare certezza a diritti e obblighi, specie per il locatario, assume la funzione di fare uscire dal sommerso i contratti in nero e dunque l’evasione fiscale collegata. Dunque solo il conduttore ha la possibilità di esperire un’azione per la sanatoria del contratto “di fatto” che si è venuto a costituire in violazione di una norma imperativa. In altre parole, la nullità si configura soltanto se il locatore ha posto in essere una sorta di violenza morale sul conduttore per indurlo a non registrare il contratto.
Quando invece il “nero” è frutto di un accordo proprietario-inquilino, valgono i principi generali in materia di nullità: il locatore potrà agire in giudizio per il rilascio dell’immobile occupato senza alcun titolo, e il conduttore potrà ottenere la (parziale) restituzione delle somme versate a titolo di canone nella misura eccedente quella del canone “concordato”: la restituzione dell’intero canone percepito dal locatore costituirebbe un ingiustificato arricchimento dell’occupante.
Onere della prova
In ogni caso, l’onere della prova – su chi delle due parti non ha voluto la registrazione del contratto – spetta all’inquilino.
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