Locazione: quale contratto scegliere?

Antonio Crescenzo, Presidente dellaTamarin Scarl


Quale contratto di locazione conviene applicare tra Canone Libero, Canone Concordato e Cedolare Secca?

Oggi è sempre più complicato districarsi nella giungla delle tasse e spesso per i proprietari di casa nasce il dilemma: ma qual è, realmente, il vero incasso al netto delle tasse che mi metto in tasca affittando un appartamento?

Abbiamo fatto una ipotesi verificando la convenienza sia dalla parte del proprietario che di un inquilino. A parità del reddito netto intascato dal proprietario, che canone è possibile applicare all’inquilino?

Il Governo Renzi con il Piano Casa 2014  ha abbassato la cedolare secca dal 15% al 10% per i contratti d’affitto a canone concordato.

Procediamo quindi ad un calcolo reale, per i proprietari,  nell’applicazione dei vari contratti possibili: il contratto a canone libero, il contratto di locazione con cedolare secca al 20% oppure a canone concordato.

Antonio, proprietario di un appartamento, ha in mente di affittarlo, ma prima vorrebbe capire che tipo di contratto applicare.

In primo luogo Antonio deve verificare in quale aliquota di tassazione IRPEF sarà inserito Il proprio reddito, con l’aggiunta dell’affitto annuo che andrà a percepire.

Ipotizziamo che Antonio abbia idea di affittare l’abitazione a canone libero di 1.000 euro al mese; ipotizziamo inoltre che Antonio abbia una tassazione IRPEF del 30% o del 40% su questo reddito. il calcolo di convenienza per Antonio sarà in termini di reddito netto, ovvero i soldi effettivamente percepiti dopo aver pagato le imposte.

Aliquota IRPEF 30% su reddito lordo di locazione 12.000 euro lordo a Canone Libero

Antonio, avrebbe un reddito netto di 8.580,00 euro/anno ed in questo caso  potrebbe affittare l’appartamento anche:

A) a 895 euro/mese  con canone libero e  cedolare secca del 20%

B) a 795 euro/mese con canone concordato e cedolare secca del 10%

Come si potrà notare Antonio a parità di reddito netto annuale può applicare canoni di locazione molto diversi, a seconda del tipo di contratto ma, attenzione all’affitto mensile, che da 1.000€ al mese scende circa del 20% e diventa di 795€ nel contratto a canone concordato. Per le imposte da versare, invece, se opta per la cedolare secca al 20% e/o il canone concordato al 10%, Antonio paga molto di meno.

Aliquota IRPEF 40% su reddito lordo di locazione 12.000 euro lordi a Canone Libero

Antonio, per avere lo stesso reddito netto di 7.440 euro/anno potrebbe affittare l’appartamento anche:

A) a 775 euro/mese con canone libero e cedolare secca 20%

B) a 690 euro/mese con canone concordato e cedolare secca 10%
Anche qui a parità di reddito netto annuale Antonio può applicare canoni di locazione molto diversi, a seconda del tipo di contratto.
L’affitto mensile, a canone libero da 1.000€ al mese scende nel contratto a canone concordato di circa il 30% e diventa di 690€.

C’è naturalmente da sottolineare l’estrema convenienza economica per l’inquilino, nell’esempio di calcolo fatto, nel caso che il proprietario al percepire  dello stesso reddito netto, scelga il canone concordato a cedolare secca del 10%.
Ma anche il proprietario però ne può trarre beneficio perché abbassandosi il canone, a parità di reddito netto percepito diminuisce il rischio di insolvenza dell’inquilino.


Antonio Crescenzo

Presidente dellaTamarin Scarl

Gestioni Patrimoniali ed Amministrazioni beni di terzi

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