Chiarisco quali sono le ipotesi di disdetta o risoluzione del contratto di affitto affrontando in sintesi i passi su come mandare via l’inquilino rispettando tempi e modi per la comunicazione, termini di preavviso, se ci sono delle controindicazioni o sanzioni o danni a cui si potrebbe andare incontro.

Disdetta del proprietario

Nel caso in cui il proprietario intenda non rinnovare il contratto di affitto/locazione non solo deve rispettare ed indicare uno dei motivi esplicitamente individuati dal legislatore nella comunicazione della disdetta, ma per esercitare tale diritto deve anche provvedere tempestivamente e con un termine di preavviso di almeno 6 mesi a darne comunicazione all’inquilino/conduttore.

La ratio di un periodo che molti proprietari potranno pensare sia troppo lungo in realtà nasce dal fatto che la parte debole del contratto è l’inquilino che il legislatore si impegna a tutelare in primis.

Quali motivazioni addurre per la disdetta o risoluzione del contratto di affitto

Ricordiamo che i possibili motivi o cause della risoluzione del contratto di affitto o locazione possono esere a titolo di esempio le seguenti:

1. quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
2. quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
3. quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
4. quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
5. quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
6. quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
7. quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Per tutti sarà comunque necessario dare preavviso di sei mesi all’inquilino/conduttore con mezzi idonei.

Come effettuare la disdetta o risolvere il contratto

Oltre ad avere dei tempi minimi definiti per esercitare tale diritto sarà anche necessario utilizzres pefiche modalità di comunicazione prima tra tutte è sicuramente la raccomandata con avviso di ritorno o ricevuta in quanto si ha la prova da cui far partire il calcolo dei 6 mesi. Altri mezzi come la consegna a mano la sconsiglio.

La registrazione del contratto di affitto

Certo discorso a aprte merita la disdetta se non avete effettuato la registrazione del contratto di affitto o locazione e siete in nero. A quel punto avete un grosso problema perchè i proprietari non sono affatto tutelati e la disdetta, se non si è d’accordo con l’inquilino puoi anche sognartela. L’inquilino infatti potrebbe tranquillamente decidere di farvi muro e non andarsene voi dovreste innescare un bel casino in quanto dovreste denunciare l’inquilino, far emergere che c’era la locazione in nero, passare per una causa di sfratto e/o occupazione indebita. Insomma una trafila giudiziaria dai costi e tempi che possono essere significativi a aseconda delle condizioni dell’inquilino (magari non ha più un lavoro o ha figli con handicap, ecc).

Il regime opzionale della cedolare secca per abbattere il prelievo fiscale e le tasse sugli affitti

Per questo consiglio oggi come oggi di locare la casa con un classico contratto*, oppure con la cedolare secca* in quanto anche voi per certi versi sarete più tutelati.

Altro ultimo consiglio fondamentale: locate a brave persone che siano in una società solida e non solo per il fatto che siano dipendenti, magari di una piccola società che sta chiudendo, e manteneti dei buoni rapporti sempre perchè sono loro che decidono.

Importante: vi ricordo poi che se l’inquilino non vi paga o opo il decorrere dei termini di sei mesi si dovrà procedere con una azione esecutiva di sfratto mediante un avvocato. Ma molto più importante a mio avviso è che resta una vera fregatura da combattere per un fisco malato è che i canoni di locazione non pagati, seppur non riscossi, dovranno essere dichiarati e tassati nella dichiarazione dei redditi. Per cui oltre al danno la beffa….

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* Per approfondire l’argomento su “quale contratto di locazione conviene applicare  leggi l’articolo de “Il Condominio Nuovo” :

Affitto Casa: Quale conviene? Il Canone libero, il Concordato o la Cedolare secca?