Di Lucia Gangale
La figura del cosiddetto “condominio minimo” vale a dire il condominio composto da due soli condomini- è stata esaminata dalla Suprema Corte a Sezioni Unite che ha affrontato e risolto la particolare questione della disciplina applicabile nell’ipotesi in cui uno dei due condomini anticipi una spesa che riguarda le parti comuni e poi ne richieda il rimborso della relativa quota all’altro condomino.
Nel corso degli anni sono state emesse numerose decisioni sul condominio minimo da parte della Suprema Corte di Cassazione, ma l’ultima di esse (n. 2046 del 31 gennaio 2006, Sez. Unite, a pag. 512) merita di essere segnalata in modo particolare, perché -oltre al fatto che è stata emessa dalla Corte a Sezioni Unite e non a Sezioni semplici, come era avvenuto in precedenza (e di conseguenza ha risolto un contrasto esistente nella stessa giurisprudenza della Corte)- sembra, al di là dell’aspetto specificamente preso in esame, fornire nuove e decisive indicazioni per quanto riguarda la disciplina giuridica di questa particolare figura di condominio.
Infatti nella sentenza si afferma che non è vero che l’impossibilità pratica di impiegare il principio maggioritario (dal momento che i condomini sono soltanto due) rende inapplicabili al condominio minimo le norme procedimentali sul funzionamento dell’assemblea e determina automaticamente il ricorso alla disciplina prevista per la comunione in generale; infatti non è sempre necessario operare col metodo collegiale facendo ricorso al principio maggioritario e, soprattutto, non vige alcun divieto categorico di decidere con criteri diversi, come avviene quando si utilizza invece il principio dell’unanimità. Con la conseguenza che la disciplina sulle maggioranze prevista dall’art. 1136 cod. civ. trova applicazione anche al condominio composto da due soli partecipanti, ma nel caso in cui non si riesca a raggiungere l’unanimità e non si possa decidere, diventa necessario ricorrere all’autorità giudiziaria, così come viene previsto dagli artt. 1105 (che consente di ricorrere all’autorità giudiziaria per superare un contrasto fra i due partecipanti che pregiudichi la necessaria amministrazione della cosa comune) e 1139 cod. civ.
In questo modo sembra essere stata affermata la necessità di applicare anche al condominio minimo sempre e comunque la disciplina dettata in tema di condominio, escludendo così la possibilità di fare riferimento alla normativa dettata per la comunione in generale.
L’assemblea
Per la convocazione dell’assemblea non sono prescritte particolari formalità, ma è comunque necessario che tutti i compartecipi siano stati posti in grado di conoscere l’argomento della deliberazione e quindi la preventiva convocazione costituisce requisito essenziale per la sua validità; la rituale convocazione dell’assemblea infatti non può essere sostituita dall’avvertimento o dalla mera comunicazione della necessità di procedere a determinati lavori richiesti dall’autorità amministrativa (Cass. n. 7126 del 25 giugno 1991).
Anche nell’ipotesi di condominio composto di due soli partecipanti le spese necessarie alla conservazione o alla riparazione della cosa comune devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell’assemblea dei condomini, della quale non costituisce valido equipollente il mero avvertimento o la mera comunicazione all’altro condomino della necessità di provvedere a determinati lavori; di conseguenza tale principio può essere derogato solo se vi sono ragioni di particolare urgenza ovvero trascuratezza da parte degli altri comproprietari (Cass. n. 8876 del 3 luglio 2000).
Quando il condominio è composto da due soli partecipanti (e difetta quindi, per mancanza del presupposto di una pluralità di condomini, la possibilità di applicare la disciplina prevista dall’art. 1136 cod. civ. sulla costituzione dell’assemblea e sulla validità delle sue delibere), operano le norme sulla comunione in generale e quindi anche quella contenuta nell’art. 1105 cod. civ.; infatti la riduzione dei partecipanti al condominio a due sole unità rende impossibile l’applicazione dell’art. 1136 cod. civ., il quale richiede la presenza di un numero di partecipanti all’assemblea superiore a due (Cass. n. 745 del 15 marzo 1966).
Tutte le deliberazioni, comprese quelle relative alla nomina dell’amministratore, sono soggette alla regolamentazione prevista per l’amministrazione della comunione in generale dagli artt. 1105 e 1106 cod. civ. e la legittimazione a riscuotere dai condomini i contributi per la manutenzione delle parti comuni e per l’esercizio dei servizi condominiali spetta all’amministratore nominato con la maggioranza indicata nel combinato disposto dagli artt. 1105 e 1106 cod. civ (Cass. n. 535 del 6 febbraio 1978).
Le spese
L’inoperatività nei condomini minimi delle norme procedimentali sul funzionamento dell’assemblea condominiale (art. 1136 cod. civ.) e la conseguente applicabilità alla gestione di tali enti delle prescrizioni riguardanti le amministrazioni dei cespiti oggetto di comunione in generale, comporta, per quanto riguarda il rimborso di spese fatte da un condomino per le cose comuni, l’applicazione non della disciplina prevista dall’art. 1110 cod. civ. (la cui operatività resta preclusa a norma dell’art. 1139 cod. civ.), ma invece della disposizione sostanziale contenuta nell’art. 1134 cod. civ., diretta ad impedire indebite e non strettamente indispensabili interferenze dei singoli partecipanti nella gestione del fabbricato comune riservata agli organi del condominio, perché sono previsti dalle norme processuali (applicabili ai condomini minimi) strumenti alternativi (art. 1105, comma 4, cod. civ.) al fine di ovviare alla eventualmente ingiustificata opposizione o all’inazione delle controparti nella adozione e nella esecuzione dei provvedimenti che, pur non essendo urgenti, sono tuttavia necessari per la conservazione ed il godimento dell’edificio in condominio (Cass. n. 5914 del 26 maggio 1993).
Per quanto riguarda le spese relative alla cosa comune (come il rifacimento del tetto e dei solai) è stato deciso che nella ipotesi di condominio composto di due soli partecipanti, le spese necessarie alla conservazione o alla riparazione di una parte comune devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell’assemblea dei condomini; e che non costituisce un valido equipollente della convocazione all’assemblea condominiale il semplice avvertimento o la semplice comunicazione all’altro condomino della necessità di procedere a determinati lavori, benché urgenti ed indifferibili (Cass. n. 5298 del 29 maggio 1998).
