Avv. Mario Acquarulo- IlCondominioNuovo
Singoli edifici costituiti in altrettanti condòmini vengono a formare un “supercondominio” quando talune cose, impianti e servizi comuni (viale d’ingresso, impianto centrale per il riscaldamento, parcheggio, locali per la portineria o per l’alloggio del portiere ecc.) sono legati, attraverso la relazione di accessorio a principale, con più edifici. Questi impianti e servizi comuni appartengono ai proprietari delle unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati e questi, prima della riforma introdotta dalla L. 220/2012, sono stati regolati, in virtù di interpretazione estensiva o analogica, dalle norme dettate per il condominio negli edifici. Ne conseguiva che le disposizioni dettate dall’articolo 1136 c.c. in tema di convocazione, costituzione, formazione e calcolo delle maggioranze si applicavano anche al supercondominio (Cass. 7286/1996).
Ciò stava a significare che nel supercondominio ogni edificio manteneva la sua individualità e, quindi, per le relative assemblee era sufficiente la convocazione dei condòmini del singolo fabbricato; quando, invece, doveva discutersi della gestione o altro argomento afferente la gestione di beni in comune all’intero complesso (ad esempio, la nomina dell’amministratore) si doveva necessariamente procedere alla convocazione di tutti i condòmini di tutti gli stabili con tutte le evidenti difficoltà del caso non solo per la convocazione ma anche per le decisioni.
Ad oggi tutto ciò non esiste più, in quanto il legislatore della riforma, venendo incontro alle molteplici esigenze di funzionalità, ha completamente cambiato il quadro normativo di riferimento con l’introduzione di una diversa disciplina.
Il riformato articolo 67 disp. att. c.c., infatti, prevede che “nei casi di cui all’articolo 1117bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condòminio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce in assemblea. All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea”.
Certamente, tale disciplina porterà un sicuro miglioramento nella funzionalità della assemblea dei supercondomini, in quanto si prevede espressamente che la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii sia affidata all’assemblea del supercondominio, alla quale non partecipano più tutti i condòmini, ma solo i rappresentanti dei singoli condomini.
Tratto dalla rubrica “Dottrina” de “Il Condominio Nuovo”. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.
