di Giuseppe Spoto
L’approfondimento di questa settimana è dedicato al diritto di sopraelevazione, cioè alla possibilità per il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale (ovvero per il proprietario in via esclusiva del lastrico solare) di elevare nuovi piani, fermo restando l’obbligo di corrispondere agli altri condomini la relativa indennità che va calcolata dividendo il valore attuale del suolo sul quale poggia l’edificio, o comunque della parte del fabbricato su cui viene realizzata la sopraelevazione, per il numero dei piani, compreso quello di nuova costruzione, detraendo dal valore così ottenuto la quota che spetterebbe a chi beneficia della sopraelevazione.
Pagamento dell’indennità
Il pagamento dell’indennità trova fondamento nel fatto che chi realizza la sopraelevazione occupa una parte della colonna d’aria soprastante che va considerata parte comune. Per tale ragione chi realizza la costruzione sopra l’edificio deve pagare la rispettiva indennità agli altri condomini sottostanti. Rimane ovviamente escluso l’obbligo di pagamento dell’indennità, nell’ipotesi in cui il proprietario dell’ultimo piano sia anche il proprietario esclusivo della colonna d’aria sovrastante. Ciò ovviamente dovrà risultare dal titolo di acquisto o dal regolamento contrattuale.
Limiti
Il diritto di sopraelevazione incontra il limite del mantenimento delle condizioni statiche dell’edificio. Chi intende realizzare tale sopraelevazione deve quindi fornire prova che l’intervento non pregiudichi le strutture dell’edificio e comunque che il fabbricato sia in grado di sopportare il carico. Se nel regolamento contrattuale è inserito il divieto di sopraelevazione, il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio non potrà procedere. L’intervento di sopraelevazione non deve in nessun modo limitare la sicurezza e compromettere la staticità dell’edificio o le esigenze antisismiche. Comunque i condomini possono opporsi alla sopraelevazione se viene alterato notevolmente l’aspetto architettonico e se viene ridotto il valore dell’edificio nel suo complesso. Comunque la sopraelevazione non deve pregiudicare il godimento delle parti comuni dell’edificio da parte degli altri condomini.
Revisione dei millesimi
L’intervento di costruzione di un ulteriore piano comporta la revisione delle tabelle dei millesimi di proprietà solamente quando viene notevolmente alterato il valore proporzionale dell’unità immobiliare del condominio (più di un quinto). Nel caso il cui la sopraelevazione sia realizzata dal proprietario del lastrico solare, quest’ultimo deve essere ricostruito. Nel realizzare la sopraelevazione non può però essere occupata l’area sovrastante la scala comune, a meno che non risulti diversamente dal titolo.
Incremento delle superfici
In merito all’argomento affrontato va segnalata una interessante decisione del Tribunale di Milano Sezione XIII (sentenza 22 luglio 2014 n. 9629) secondo cui il diritto dei condomini ad ottenere l’indennizzo per le sopraelevazioni fatte dal proprietario, non presuppone necessariamente che sia stata superata l’altezza originaria dell’edificio. Per i giudici, l’indennità è infatti dovuta non solo nell’ipotesi di realizzazione di nuovi piani, ma pure nelle ipotesi di trasformazione di locali preesistenti, quando vi è stato comunque un incremento delle superfici e delle volumetrie e ciò indipendentemente dall’aumento o meno dell’altezza del fabbricato.
Fonte: Il Mattino
