Dalla Redazione de “Il Condominio Nuovo”
Cosa può fare l’amministratore di condominio in caso di mancato pagamento degli oneri condominiali da parte di un condomino?
La riforma del 2012 ha apportato modifiche sostanziali in materia di riscossione dei contributi condominiali. L’articolo 63 disp. att. c.c., nella sua nuova formulazione, prevede che: «per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.
In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».
La prima novità introdotta, quindi, consiste nel fatto che in presenza di uno stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore può avviare la procedura giudiziale di recupero del credito senza bisogno di un’apposita autorizzazione dell’assemblea.
Altra novità introdotta dalla riforma riguarda la responsabilità dei singoli condòmini per le obbligazioni assunte dal condominio. Innanzitutto, è previsto che i creditori del condominio, prima di iniziare l’esecuzione forzata, potranno conoscere l’identità dei condòmini inadempienti, in quanto l’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti, su richiesta di questi ultimi, i dati relativi ai condòmini morosi. Si prevede espressamente, inoltre, che i creditori del condominio, solo dopo aver avviato un’esecuzione infruttuosa nei confronti dei condòmini morosi, potranno avviare analoga procedura nei confronti degli altri condòmini (quelli in regola con i pagamenti) i quali potranno rivalersi nei confronti degli altri condebitori.
Occorre, quindi, ricordare che il condòmino può essere chiamato al pagamento anche dei debiti degli altri condòmini, ma potrà opporre il beneficium excussionis.
La riforma ha stabilito anche l’obbligo per l’amministratore di procedere senza indugio alla riscossione coattiva. Infatti, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del codice civile.
Ora, se si tiene in conto che l’articolo 1130 c.c., nella nuova formulazione, prevede all’ultimo comma anche l’obbligo per l’amministratore nel termine di 180 giorni dalla chiusura della gestione di convocare l’assemblea per la approvazione del rendiconto, appare conseguenziale che entro, appunto, il termine dei sei mesi l’amministratore deve sia far approvare il rendiconto sia dare inizio alla riscossione forzosa.
Che cosa si intenda per riscossione forzosa non è cosa di facile determinazione, infatti si ritiene che non potendo l’amministratore procedere personalmente sia sufficiente che egli affidi ad un legale l’incarico di procedere alla riscossione anche coattiva qualora si renda necessaria.
Qualora, poi, sia stata promossa azione giudiziale, rimarrà comunque poi obbligato (in virtù di quanto previsto dal n. 6) dell’articolo 1129 c.c. nella sua nuova formulazione) a curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva.
Articolo tratto dalla rubrica “Focus” de “Il Condominio Nuovo”. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.
