Dalla Redazione de “Il Condominio Nuovo”
L’articolo 1123 c.c., non toccato dalla riforma, testualmente riferisce che «le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità».
La norma detta tre criteri per il riparto:
– il primo comma prevede il criterio della cd. utilizzazione generale;
– il secondo comma stabilisce, invece, il criterio dell’utilizzazione differenziata;
– il terzo comma, infine, prevede il criterio della utilizzazione separata.
Sulla base di tali criteri è possibile operare la seguente distinzione tra le diverse tipologie di spesa:
a) le spese necessarie per la conservazione ed il godimento dei beni in comune, per la prestazione dei servizi e per le innovazioni si ripartiscono in base ai millesimi della tabella generale (prima anche detta della proprietà);
b) le spese che, pur aventi gli stessi oggetti e scopi di cui al punto a), sono soggette ad un riparto in base all’uso, proprio perché vi è un’utilizzazione differenziata da parte dei condomini;
c) le spese che cadono solo su quella parte dei condòmini cui il bene o servizio effettivamente serve (condominio parziario).
Va, infine, affrontata la questione se i criteri di riparto stabiliti dall’articolo 1123 c.c. possano essere derogati mediante accordi tra i condòmini. La risposta è senz’altro positiva, non rientrando l’articolo in esame tra quelli dichiarati inderogabili dall’articolo 1138, ultimo comma, c.c., con la precisazione, tuttavia, che le deroghe possono essere deliberate solo dall’accordo unanime dei condòmini. Tale accordo può essere consacrato in un regolamento contrattuale ovvero essere oggetto di una delibera assembleare approvata all’unanimità. Sarebbe nulla (e come tale impugnabile senza limitazioni di tempo) la delibera che, in mancanza di accordo unanime, disponesse una ripartizione delle spese in base a criteri diversi da quello legale, mentre saranno semplicemente annullabili le delibere che in concreto ripartissero le spese in violazione dei criteri di ripartizione già stabiliti.
Articolo tratto dalla rubrica “Focus” de “Il Condominio Nuovo”. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.
