Redazione “Il Condominio Nuovo”
Generalmente, in condominio, si è soliti operare preliminarmente una distinzione tra spese di conservazione e spese di uso o di esercizio. Tale distinzione non è puramente teorico ma notevoli sono gli aspetti di interesse pratico.
È infatti necessario, in relazione a determinati impianti, quale ad esempio quello di riscaldamento, distinguere tra spese di esercizio e spese di conservazione: le seconde, infatti, gravano su tutti i condòmini che ne sono proprietari, mentre quelle di esercizio sono a carico dei soli condòmini che beneficiano del servizio e nella misura in cui ne beneficiano, sicché ne sarebbero esentati i rinunzianti. Così, ad esempio, nel caso di spese relative all’impianto di riscaldamento, coloro che (legittimamente) rinunziassero a fruire dello stesso, continuerebbero a contribuire alle spese di conservazione, non venendo meno la comproprietà, ma non sarebbero tenuti a pagare le spese di esercizio (quelle relative, ad esempio, al gasolio).
Il condòmino, infatti, secondo l’espressa previsione dell’articolo 1118 c.c., così come modificato dalla L. 220/2012, può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
Per quanto attiene specificamente alle spese di manutenzione, va innanzitutto detto che per tali devono intendersi le spese necessarie per mantenere la cosa comune nello stato in cui essa si trova e conservarne efficienza e funzionalità, in relazione all’uso che normalmente se ne fa.
Esse si dividono in ordinarie, che sono caratterizzate dalla genericità e dalla prevedibilità, e quelle straordinarie.
Queste ultime si identificano con quelle rese necessarie per restituire alla cosa la sua normale funzionalità, una volta che questa sia venuta meno a causa della mancata esecuzione di opere di ordinaria manutenzione o per il verificarsi di un evento il quale, anche se prevedibile, non poteva essere evitato mediante opere di ordinaria manutenzione.
Al fine di far fronte alle spese di manutenzione straordinaria, l’assemblea può deliberare la creazione di un fondo speciale (articolo 1135, primo comma, n. 4, c.c.).
Tratto dalla rubrica “FOCUS” de “Il Condominio Nuovo”. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.
