Redazione Il Condominio Nuovo
L’amministratore ogni anno convoca l’assemblea generale di tutti i condomini del supercondominio composto da tre fabbricati e fa approvare in una sola volta sia le spese afferenti ai beni in comune dei tre fabbricati quali il cortile di ingresso le aree scoperte e a spesa per il servizio di portierato che i bilanci delle spese dei singoli fabbricati quali quelle delle scale degli androni, della pulizia ecc. E’ legittimo tale comportamento?
Va qui precisato:
a) che per supercondominio s’intende la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorietà con fabbricati.
Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente come si è detto che i singoli edifici, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 cod. civ.;
b) che al supercondominio si applicano, in toto, le norme sul condominio, anziché quella sulla comunione, in particolare: 1) al supercondominio: 1) si applicano le disposizioni dettate dall’art. 1136 c.c. e 67 Disp. Att. c.c. quando i condomini sono più di 60, in tema di convocazione, costituzione e formazione e calcolo della maggiorante. (Cass. 7286/06), fermo restando che – come ritiene la dottrina prevalente e la giurisprudenza anche di questa Corte – all’assemblea del supercondominio hanno diritto di partecipare (e quindi soggetti legittimati sono) tutti i singoli condomini sempre che l’eventuale regolamento non disponga diversamente.
2) Le delibere dell’assemblea generale del supercondominio hanno efficacia diretta ed immediata nei confronti dei singoli condomini degli edifici che ne fanno parte, senza necessità di passare attraverso le delibere di ciascuna assemblea condominiale (Cass. 15476/01).
In particolare, laddove esiste un supercondominio, devono esistere due tabelle millesimali: a). La prima riguarda i millesimi supercondominiali, e stabilisce la spartizione della spesa non tra i singoli condomini, ma tra gli edifici che costituiscono il complesso.
Per esempio, 400 millesimi all’edificio A, 320 all’edificio B e 280 all’edificio C.
La seconda tabella è quella normale interna ad ogni edificio. Una volta stabilito che all’edificio A tocca il 40% della spesa, questo 40% sarà suddiviso tra i suoi condomini in proporzione alla tabella millesimale interna a quel particolare edificio condominiale.
3) L’esistenza del supercondominio, costituendosi, questo, “ipso iure et facto” può essere escluso o dal titolo o dal Regolamento condominiale.
Tratto dalla rubrica “Casi pratici” de “Il Condominio Nuovo”. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.
