Ecco una delle domande che come amministratori di condominio ci sentiamo porre spesso… “La mia abitazione è vuota, non la abito né la concedo in locazione. Posso non pagare le spese condominiali?” Oppure: “Sono proprietario di una casa in condominio ma la uso solo nel periodo delle ferie per trascorre alcuni giorni di relax… Posso pagare solo una parte delle spese condominiali in virtù dell’uso occasionale dell’appartamento?”.
La risposta è no, in linea generale, a cui bisogno aggiungere delle precisazioni.
Infatti l’obbligazione di pagamento degli oneri condominiali si configura come obbligazione propter rem ossia il pagamento è dovuto per il sol fatto d’essere proprietari dell’unità immobiliare a prescindere dell’uso (occasionale o costante) che si fa dell’appartamento. L’obbligo al pagamento delle rate condominiali sorge perché si è proprietari e resta indifferente al fatto che si abiti o meno in quel locale.
Sotto questo punto di vista le spese condominiali vengono a configurarsi come spese necessarie alla conservazione e alla gestione del condominio e, pertanto, sono dovute a prescindere dal fatto che si abiti o meno nell’appartamento.
Certo però, occorre fare delle precisazioni.
Non tutte le spese eseguite dal condominio vengono a configurarsi come spese necessarie alla conservazione dello stesso. Alcune infatti rientrano nel novero delle innovazioni oppure sono da considerarsi come servizi svolti a seguito del godimento del bene. Cerchiamo di essere più chiari…
Per innovazioni si intendono come ci dice la Cassazione “le modifiche materiali o funzionali dirette al miglioramento, uso più comodo o al maggior rendimento delle parti comuni” (Cass. n. 12654/2006) che qualora siano voluttuarie, ossia non necessarie all’uso dei beni condominiali – oppure superflue, posso essere oggetto di rinuncia da parte del singolo condominio e pertanto posso non essere pagate.
Per quanto attiene invece i servizi resi necessari per il godimento delle parti comuni condominiali (come ad esempio fornitura corrente elettrica – Enel, servizi di pulizia delle scale, riscaldamento – qualora centralizzato, ecc.) si dovrà partecipare esclusivamente al pagamento dei canoni di detti servizi scorporando pertanto la parte relativa ai consumi. Il motivo dietro a questa scelta è da ritrovare nel fatto che non abitando e/o utilizzando l’appartamento non si generano consumi ma, tuttavia, non si è persa lo possibilità di andarci a vivere in futuro motivo per cui le utenze tornano ad essere nuovamente utili.
Naturalmente queste sono le regole generali. Se tutti gli altri condomini fossero d’accordo la dispensa dal pagamento di tutte le spese potrebbe essere concessa.
Fonte: studiodomius
