L’esperto de “Il Condominio Nuovo” risponde
Abito in un edificio di sei unità immobiliari appartenenti ad un unico proprietario. Il proprietario ha delegato la gestione degli immobili ad una società. La società sembra essere una s.r.l. può svolgere detta attività? Se si può essere considerata come un amministratore di condominio? Egli ritiene che non esiste un condominio vero e proprio a causa del numero esiguo di appartamenti. E’ vero? (Vincenzo A., Sapri)
Noi conduttori abbiamo voce in capitolo per ciò che riguarda la pulizia del cortile delle scale per l’illuminazione?
Una società anche di capitali come la s.r.l. in virtù della recente legge di riforma del condominio la n. 220/2012 può esercitare l’attività di amministratore di condominio ed i requisiti previsti per tale figura debbono sussistere in capo al legale rappresentante ed al fiduciario dipendente indicato per quel condominio. Però nel caso da Lei rappresentato non sussiste il condominio perché manca la pluralità di proprietari. Per tale motivo non sussiste il condominio e neppure sono applicabili le relative regole. Da ciò che ai conduttori spettano solo i diritti previsti dalla legge n. 392 del 1978 e nello specifico l’art. 10 rubricato Partecipazione del conduttore all’assemblea dei condomini, che recita:
“Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. La disciplina di cui al primo comma si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio. In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocati dal proprietario dell’edificio o da almeno tre conduttori.
Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull’assemblea dei condomini”.
E’ evidente che i commi di riferimento per i casi di edifici non in condominio (come quello in esame) siano quelli dal terzo al quinto. Sul punto è bene chiarire subito, sulla scorta di alcuni pronunciamenti giurisprudenziali che non esiste alcun obbligo, in capo al proprietario, di convocazione delle assemblee dei così detti condomini di gestione.
In tal senso è stato affermato che “nel caso di edificio non in condominio, non sussiste a carico del proprietario dell’edificio l’obbligo di convocare in assemblea i conduttori e come, quindi, non sia configurabile a carico del proprietario-locatore un inadempimento al riguardo” (Cass. 3 agosto 1995 n. 8484).
Ed allora, che cosa fare? Si tratta di convincere il proprietario a concedere ai conduttori di autogestire i servizi comuni e di farlo tramite una persona di propria fiducia oppure di farlo in proprio. Se il proprietario non volesse, anche per i servizi relativi alle parti comuni devono considerarsi norme di riferimento quelle che regolano la locazione (e quindi anche i singoli contratti) e non quelle disciplinanti il condominio negli edifici.
Nelle scale del mio fabbricato è caduto un ragazzo che andava a trovare la zia. Ora ha chiesto il risarcimento dei danni perché asserisce che le scale erano poco illuminate e non ha potuto vedere la presenza di un liquido scivoloso. Siamo tenuti al risarcimento dei danni ? (Giovanni D. F., Napoli)
La Cassazione civile con sentenza n. 21727 del 04/12/2012 ha stabilito che il nesso causale nella responsabilità da cose in custodia deve essere negato non solo in presenza di un fattore esterno che abbia prodotto di per sé l’evento assumendo il carattere del c.d. fortuito autonomo, ma anche nei casi in cui la cosa sia stata resa fattore eziologico dell’evento dannoso da un elemento o fatto estraneo del tutto eccezionale e per ciò stesso imprevedibile (c.d. fortuito incidentale), ancorché dipendente dalla condotta colpevole di un terzo estraneo o della stessa vittima (esclusa, nella specie, la responsabilità dei proprietari di un immobile allo stato grezzo per i danni occorsi ad un ragazzo che, dopo essere salito sul lastrico solare dell’edificio per giocare con un aquilone, era precipitato al suolo, riportando gravi lesioni, atteso che la Corte ha sottolineato il comportamento gravemente imprudente del giovane, tale da interrompere il nesso di causalità tra la cosa e l’evento lesivo). Occorre quindi stabilire non solo se corrisponde al vero quanto affermato sulla mancanza di visibilità ma anche se la presenza del liquido scivoloso è imputabile alla condotta di terzi (ditta di pulizie o altro).
Nello stabile in condominio dove abita mia madre occorre provvedere al rifacimento del lastrico solare che appartiene al proprietario dell’ultimo piano. Tutti gli altri condomini sono tenuti alla partecipazione alle spese anche se si tratta di rifare la guaina di copertura che sembra essersi ammalorata? (Francesca D. M.)
Con sentenza n. 2840 del 06.02.2013 la Cassazione ha stabilito che: “ Mentre per vizi riconducibili a vetustà e a deterioramento per difetto di manutenzione del lastrico solare trova applicazione l’art. 1126 c.c. secondo le proporzioni di apporto economico in esso previste per le relative riparazioni, ossia nella misura dei due terzi a carico dei condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, e di un terzo da accollare al titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, con riferimento invece alla responsabilità per i danni ricollegabili ai difetti originari di progettazione o di esecuzione del lastrico solare, anche in sede di ricostruzione, si applica il disposto dell’art. 2051 c.c., con il conseguente accollo del relativo onere economico in capo al proprietario esclusivo dello stesso, senza alcuna compartecipazione del condominio.
Confermato tale indirizzo dalla sentenza n. 15300 del 19.06.2013: “ In tema di condominio, la responsabilità per i difetti originari di progettazione o di realizzazione del lastrico solare ad uso esclusivo di uno dei condomini dal medesimo indebitamente tollerati, qualora siano suscettibili di recare danno a terzi, ricade in via esclusiva sul proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 cod. civ., e non – nemmeno in via concorrente – sul condominio.
Lo stesso ragionamento si applica al caso in cui venga richiesto il risarcimento dei danni da parte dei proprietari dei sottostanti appartamenti Cass. 10195 del 30.04.2013. Infatti, la disposizione dell’articolo 1126 del Cc che regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario; in tale ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex articolo 2051 del Cc, e non anche, sia pure in via concorrenziale, al condominio.
Tratto dalla rubrica “Esperto risponde” de “Il Condominio Nuovo”. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.
