La materia delle deliberazioni prese dalle assemblee condominiali è sempre stata oggetto di attenzione da parte di tutti gli operatori del settore (amministratori condominiali, avvocati, magistrati) in quanto sovente occasione di discussione e di controversie giudiziarie. Proprio per la complessità delle questioni e per la frequenza dei casi in cui le delibere venivano impugnate dinanzi all’Autorità giudiziaria, di recente è stato reso obbligatorio il tentativo di mediazione anche in questo ambito con lo scopo di pervenire ad una composizione bonaria di controversie spesso risolvibili senza aggravare il carico della Giustizia. Ciò vuol dire che oggi, prima di portare dinanzi al Giudice competente la deliberazione assembleare che si ritiene viziata, è obbligatorio procedere ad un tentativo di mediazione dinanzi ad uno degli organismi presenti sul territorio.
In particolare, quale che sia il vizio da cui si ritenga essere caratterizzata la delibera, occorrerà sempre, e per le delibere annullabili entro il termine di legge (cioè trenta giorni dall’adozione della delibera per i condomini presenti o dalla comunicazione per gli assenti), impugnare la delibera presentando istanza di mediazione dinanzi ad uno degli organismi abilitati ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è ubicato.
Solo se dovesse fallire il tentativo di mediazione, nei tre mesi concessi al mediatore per raggiungere una conciliazione tra le parti, sarà poi possibile iniziare la causa davanti al Giudice.
Fatta questa premessa, occorre anche precisare che nei casi più gravi la delibera assembleare non sarà annullabile, ma radicalmente nulla.
La differenza è che la delibera nulla può essere impugnata anche oltre il termine di trenta giorni (dalla sua adozione per i condomini presenti o dalla comunicazione per gli assenti) ed anche da chi espresse voto favorevole.
Come distinguere una delibera annullabile da una nulla?
A questo riguardo la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha fornito un criterio chiaro.
Delibere nulle
Sono nulle le delibere:
– prive degli elementi essenziali;
– con oggetto impossibile o illecito (ad esempio che prevedano l’avvio di un rapporto contrattuale illecito o la violazione di norme urbanistiche);
– con oggetto che non rientra nelle competenze dell’assemblea;
– che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulle proprietà esclusive dei singoli condomini (è il caso di quelle delibere che stabiliscano divieti relativi alle proprietà individuali dei condomini).
Delibere annullabili
Sono da considerarsi, invece, annullabili le delibere:
– con vizi relative alla regolare costituzione dell’assemblea (ad esempio quelle adottate senza la presenza dei condomini che rappresentino il numero minimo dei millesimi previsto dalla legge);
– adottate con maggioranze inferiori rispetto a quelle stabilite dalla legge o dal regolamento condominiale;
– caratterizzate da vizi formali relativi al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea.
Avv.Angelo Forte
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