di Valerio Orlando – segretario ALAC regione Campania
In un mondo composto da condominii residenziali a struttura verticale ed orizzontale, trova spazio anche la figura del condominio commerciale. Per comprendere il funzionamento di un condominio commerciale, siamo andati a fare visita al Direttore di Galleria dott. Nunzio Farfalla nonché al Direttore Amministrativo dott. Fiore Schiavo del Centro Commerciale Medì, sito in Teverola (CE).
Come è organizzata la gestione del Centro Commerciale Medì?
N.F.: Il Medì è in funzione da ormai 10 anni con un’organizzazione ormai consolidata nel tempo, la cui amministrazione non si differenzia da altri centri commerciali. Esso, per la sua organizzazione assomiglia molto a quella di un condominio chiaramente con le dovute differenze.
Chi sono i partecipanti al “condominio commerciale” e come vengono ripartite le spese?
N.F.: I partecipanti al condominio sono gli stessi titolari dei negozi ubicati all’interno della galleria. Nei loro confronti sussiste un contratto di affitto d’azienda. Questi, con la sottoscrizione del contratto con la società proprietaria del centro commerciale, accettano anche il Regolamento interno nonché le tabelle millesimali con le quali vengono ripartite le spese di gestione. Oltre alle comuni spese, simili a quelle per i condomini: energia elettrica per l’illuminazione dei luoghi comuni, la vigilanza, la pulizia ecc. essi accettano anche che l’amministratore provveda ad organizzare servizi alla clientela che possono consistere anche nella organizzazione di eventi, fiere, mostre, ecc.
Qual è la differenza principale con un condominio residenziale?
F.S.: La differenza principale è dettata dalla finalità per cui nasce un centro commerciale, ovverosia essere un’attrattiva, capace di dare una organizzazione finalizzata a forme di attività capaci di incrementare la produttività dei negozi ivi allocati. Infatti, l’amministrazione del Medì non provvede solo alla manutenzione della struttura tenendone sotto controllo i costi ma, si occupa anche di porre in essere nuove attività che possano dare lustro alla struttura ponendola in condizione di favorire l’arrivo di una maggiore clientela. Quindi lo scopo non è solo quello di assicurarne il godimento ma anche quello di ottenerne una maggiore produttività sia pure con riferimento alle entrate dei cessionari.
Le tabelle millesimali sono uguali a quelle di un condominio residenziale?
N.F.: Le tabelle millesimali pur tenendo conto delle dimensioni dei locali come nel condominio, hanno a riferimento anche esigenze completamente diverse date ad esempio dallo smaltimento della carta&cartone, del posizionamento del locale per una maggiore facilità di carico e scarico delle merci, di fruibilità da parte della clientela, ecc.
Si tiene l’assemblea ordinaria ad inizio di ogni anno per l’approvazione dei bilanci?
F.S.: Ogni anno viene indetta un’assemblea per l’approvazione del bilancio consuntivo dell’anno precedente e il preventivo dell’anno in corso. L’amministratore, invece, non viene nominato dall’assemblea ma viene scelto dalla proprietà a suo insindacabile giudizio. Chiaramente, tale scelta coinvolge non solo l’elemento della fiducia ma anche la valutazione nei risultati ottenuti, ecc.
Avete un conto corrente bancario per la gestione delle somme riscosse?
F.S.: Da questo punto di vista abbiamo sempre gestito gli oneri condominiali nonché le relative spese per il tramite di un conto corrente bancario attraverso il quale passano tutte le entrate e le uscite.
Che difficoltà riscontrate nella gestione del Medì?
N.F.: La difficoltà principale è dettata dal recupero credito, purtroppo una piaga sempre maggiore in un’economia in difficoltà, come la nostra. Gli oneri condominiali non vengono sempre saldati in tempi utili, e la proprietà è costretta ad effettuare esborsi importanti. Da questo punto di vista abbiamo le stesse difficoltà di un condominio residenziale. Cerchiamo di cautelarci con la presentazione di una fideiussione pari ad un semestre di oneri condominiali all’atto di sottoscrizione del contratto ma, spesso anche tale misura si rivela insufficiente a fare fronte ai notevoli oneri di gestione.
Tratto dalla sezione “Attualità” de “Il Condominio Nuovo”. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.
