Normativa di riferimento: Art. 1123. Ripartizione delle spese. — Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio [1117, 1122], per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno [11182; disp.att. 68, 69], salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità [1124-1126; disp.att. 63, 68, 69].
COMMENTO
Il condominio parziario quale vizio di nullità assoluta delle delibere assembleari
Si ha «condominio parziario» quando i beni comuni sono destinati all’utilizzazione di solo una parte dei condomini. In questo caso, è necessario stabilire se i beni siano comuni anche ai condomini che, di fatto, non li utilizzano oppure siano comuni soltanto ai condomini che li utilizzano. Da qui la definizione di «condominio parziale»; la parzialità risiede, in altri termini, nel fatto che solo ad una parte dei condomini spetterebbe la comproprietà di tali beni.
La Cassazione fa discendere esplicitamente dall’articolo 1123, comma 3, c.c., la previsione legislativa del condominio parziale il quale deve essere ammesso anche in base al dato incontestabile che dalla legge non risulta alcun esplicito divieto di costituzione dello stesso e che esso risulta essere una fattispecie che realizza interessi meritevoli di tutela alla stregua dei principi del nostro ordinamento giuridico.
Il condominio parziale insorge «ope legis» ogni qual volta sussistono i presupposti, configurati dalla relazione di accessorio a principale, in concreto tra le singole unità immobiliari e determinate cose, impianti e servizi di uso comune, e non v’è necessità del procedimento di separazione che si svolge in assemblea o davanti all’autorità giudiziaria»
Quanto detto conferma la possibilità di un condominio parziale che esiste solo per alcuni beni e soltanto tra i condomini che tali beni utilizzano; tale condominio parziale non elimina affatto il condominio complessivo il quale continua a sussistere, tranne che per la gestione di quei determinati beni la cui titolarità resta a favore solo di alcuni condomini i quali conseguentemente saranno gli unici titolari delle decisioni ed i soli obbligati a sopportarne le spese (per ulteriori approfondimenti Cass., 9986/2017).
Non solo, ma l’istituto del condominio parziario si riflette sia nella validità delle convocazioni assembleari che devono avere come destinatari i soli condomini interessati (Cass., 4127/2016 e 23755/2016) sia nella costituzione dell’assemblea che deve riportare i millesimi di comproprietà dei singoli condomini e conseguentemente, per lo stesso motivo, anche alla fase della deliberazione. Ma se tutti questi potrebbero sembrare vizi di mera annullabilità, ciò che è più importante di tutto è che l’erronea determinazione dei soggetti che debbono partecipare alla decisione comporta il vizio di incompetenza dell’assemblea con conseguente nullità assoluta e non mera annullabilità della stessa decisione. Nullità che come tale può essere rilevata dal condomino in ogni tempo. Si immagini per esempio che al posto di convocare i condomini interessati ai lavori straordinari di una scala o di una fecale si convocassero i condomini di altra scala o di altra verticale della fecale. In questo caso l’esistenza del condominio parziale trova una delle sue più importanti affermazioni in sede di determinazione dei condomini obbligati alla partecipazione alle spese ed alle relative deliberazioni.
Il giudizio di accertamento negativo
Infatti, il condòmino che in sede di riparto delle spese fatte dall’amministratore ritenga che esse non lo riguardino in quanto egli non è proprietario del bene per cui si è proceduto alla manutenzione, potrà chiedere al giudice, con una azione di accertamento ex art. 1123 c.c., che venga dichiarata la mancanza dell’obbligo al pagamento delle stesse e ciò anche in sede di opposizione a D.I.
N. B. LA CORTE DI CASSAZIONE A SEZIONI UNITE CON SENTENZA N. 9148 DEL 2008, HA STABILITO CHE , IN RIFERIMENTO ALLE OBBLIGAZIONI ASSUNTE DALL’AMMINISTRATORE, O COMUNQUE, NELL’INTERESSE DEL CONDOMINIO, NEI CONFRONTI DI TERZI, LA RESPONSABILITA’ DEI CONDOMINI E’ RETTA DAL CRITERIO DELLA PARZIARIETA’
