Avv. Rodolfo Cusano, “Il Condominio Nuovo”
Nel condominio, come abbiamo visto, coesistono due tipi di proprietà: la esclusiva e la comune. La prima, in proporzione, proiettandosi su quella in comunione attraverso un valore, detto millesimale, permetterà ad ogni condòmino di conoscere il proprio peso decisionale in assemblea, nonché il proprio onere economico circa le spese relative ai beni ed ai i servizi in comune. Tale ultima determinazione non è univoca in quanto l’utilizzo di beni, impianti e servizi comuni, da parte di singoli condòmini, non è necessariamente uguale, ma può verificarsi il caso che alcuni condòmini facciano un uso diverso, maggiore o minore rispetto ad altri condòmini, di tali beni o, addirittura, che determinati impianti o servizi comuni servano solo una parte degli immobili (cd. proprietà parziaria).
In tali ipotesi dovranno essere compilate più tabelle millesimali che rappresentino fedelmente i diversi modi di atteggiarsi delle proprietà comuni.
È opportuno, prima di passare all’esame specifico delle tabelle, distinguere le tabelle millesimali di proprietà dalle tabelle millesimali di gestione.
Le tabelle millesimali di proprietà determinano la quota di proprietà del condòmino sulle parti comuni. In particolare, esse sono condizione necessaria per il funzionamento del massimo organo deliberante, l’assemblea, nonché per il riparto delle spese relative ai beni comuni.
Pertanto, nei condomini, avremo una tabella, comunemente detta Tabella A che, in aderenza allo spirito degli artt. 1118, 1123, primo comma e 1136 c.c., determinerà la misura del diritto di proprietà di ciascun partecipante sui beni in comune: in particolare essa determinerà la misura del voto del condòmino in assemblea e la misura dell’onere di spesa a suo carico.
Avremo, inoltre, tante tabelle millesimali di gestione quanti sono i servizi condominiali, da usare al solo fine della ripartizione delle spese condominiali ex artt. 1123, 1124 e 1126 c.c.
Di conseguenza la Tabella A sarà utilizzata nei seguenti casi:
1. calcolo delle maggioranze millesimali richieste dalla legge per la validità della costituzione delle assemblee condominiali;
2. calcolo delle maggioranze richieste dalla legge per la validità delle deliberazioni assembleari;
3. ripartizione delle spese in conformità all’art. 1123, primo comma, c.c., per il godimento delle parti comuni, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune, e per le innovazioni deliberate a norma degli artt. 1120 e 1121 c.c.
Il punto 3 dell’elenco chiarisce come la tabella di proprietà, in presenza di un uso o godimento paritetico dei beni, impianti e servizi comuni, diventa contemporaneamente, e a norma dell’art. 1123, primo comma, c.c., anche tabella di gestione della relativa spesa.
Le altre tabelle che verranno compilate in aderenza agli artt. 1123 secondo comma, 1124 e 1126 c.c. non implicano alcuna conseguenza rispetto ai diritti reali, avendo per oggetto solo ed esclusivamente la ripartizione delle spese. In particolare, essendo il condominio una proprietà mista, ci sarà sui beni di uso comune una concorrenza di uso e godimento da parte di più persone; tale concorrenza in capo ai singoli condòmini potrà avere una modalità identica ed allora la spesa, per equità, si ripartirà in base ai millesimi di cui alla tabella A, cioè in proporzione al valore di piano o porzione di piano di cui ciascuno gode. In questo caso avremo una ripartizione ex art. 1123, primo comma, c.c.
Quando tale proporzione nell’uso della cosa comune non potrà venire rispettata, perché in relazione alla proprietà individuale alcuni condòmini ne fanno un uso maggiore o minore rispetto agli altri, o ancora perché l’uso di alcuni beni comuni è riservato in esclusiva ad alcuni condòmini, allora sarà necessario compilare altre tabelle millesimali al fine di una più equa ripartizione di spesa, che tenga conto di tali disparità di godimento, in aderenza pertanto allo spirito di cui agli artt. 1123, secondo e terzo comma, 1124 e 1126 c.c.
Per quanto concerne i casi di proprietà ad uso differenziato, i più comuni sono quelli che riguardano le scale, l’impianto di ascensore e l’erogazione del calore.
Casi ricorrenti di proprietà ad uso separato, detta anche proprietà parziaria, sono quelli che riguardano le palazzine separate le une dalle altre, aventi in comune impianti come i cancelli, i giardini, i muri di cinta e così via.
Descriviamo, allora, le tipologie di tabelle millesimali solitamente utilizzate:
– Tabella A: è la tabella………………..
