Nel contesto condominiale si distinguono due tipi di proprietà: proprietà esclusiva e proprietà comune.
La proprietà esclusiva consente ai condomini di comprendere il proprio peso decisionale in assemblea e la quota di partecipazione alle spese per i beni e servizi comuni, tuttavia, questa ripartizione non è sempre uniforme, poiché l’utilizzo dei beni comuni varia tra i condomini: alcuni possono fare un uso maggiore o minore delle risorse condivise, o addirittura beneficiare esclusivamente di determinati impianti o servizi. godendo di fatto di una proprietà parziaria.
In questi casi è necessario elaborare tabelle millesimali specifiche per rappresentare in modo accurato le diverse modalità di fruizione delle proprietà comuni.
Differenza tra Tabella Millesimale Generale e Tabelle di Gestione
Prima di approfondire il tema delle tabelle millesimali, è importante distinguere:
- Tabella Millesimale Generale: necessaria per il funzionamento dell’assemblea condominiale e la ripartizione delle spese generali.
- Tabelle Millesimali di Gestione: utilizzate per suddividere le spese specifiche relative a determinati servizi o beni comuni.
La Tabella Millesimale Generale
La Tabella A, prevista dagli articoli 1118, 1123 primo comma e 1136 c.c., è essenziale per:
- Calcolare le maggioranze millesimali richieste per la validità delle assemblee condominiali;
- Ripartire le spese generali per manutenzione e gestione dei beni comuni.
Quando si usa la Tabella A?
- Per il calcolo del voto in assemblea condominiale;
- Per la ripartizione delle spese comuni, in base all’articolo 1123 primo comma c.c.;
- Per le innovazioni deliberate a norma degli articoli 1120 e 1121 c.c.
Le Tabelle Millesimali di Gestione
Ogni servizio condominiale, in base all’articolo 1123 c.c., richiede una tabella millesimale specifica per la ripartizione delle spese. Queste tabelle riflettono l’uso differenziato dei beni comuni da parte dei condomini. Ecco alcuni esempi:
- Tabella B: riguarda le spese per scale e vani scala, con riferimento agli articoli 1123 secondo comma e 1124 c.c.;
- Tabella C: si occupa delle spese di esercizio e manutenzione dell’ascensore. Dopo la riforma, l’articolo 1124 c.c. prevede che tali spese siano ripartite per metà in base al valore delle unità immobiliari e per metà in proporzione all’altezza del piano;
- Tabella D: disciplina la ripartizione delle spese per il riscaldamento centralizzato;
- Tabella E: utilizzata per la pulizia e illuminazione degli androni e delle aree comuni;
- Tabella F: specifica per le spese di portierato, dove previsto.
Quando alcuni condomini utilizzano beni comuni in misura differente, oppure in caso di proprietà esclusiva di determinati servizi, è necessario ricorrere a tabelle millesimali aggiuntive per garantire una ripartizione equa, come stabilito dagli articoli 1123 secondo e terzo comma, 1124 e 1126 c.c.
Esempi di Proprietà ad Uso Differenziato
Tra i casi più comuni di proprietà ad uso differenziato troviamo:
- Scale e Ascensori: utilizzati in misura diversa dai condomini in base al piano di residenza;
- Riscaldamento Centralizzato: spese ripartite in base al consumo effettivo o al fabbisogno termico;
- Palazzine Separate: situazioni in cui determinati servizi sono destinati esclusivamente ad alcuni edifici.
Tabella A: L’Elemento Fondamentale del Condominio
Indipendentemente dalla presenza di altre tabelle, la Tabella A è sempre indispensabile. Le altre tabelle possono essere adottate o meno, in base alla volontà condominiale, e in alcuni casi le spese possono essere ripartite in deroga alle tabelle stesse, purché con decisione unanime (articolo 1123 c.c.).
La corretta gestione delle tabelle millesimali è fondamentale per garantire l’equilibrio economico e decisionale all’interno del condominio. È consigliabile affidarsi a professionisti esperti per la redazione e l’aggiornamento di queste tabelle, al fine di rispettare le normative vigenti e tutelare i diritti di tutti i condomini.
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