Valerio Orlando, segretario ALAC regione Campania, “Il condominio Nuovo”
La jungla del condominio nasconde al suo interno abusi di ogni genere, a volte molto pittoreschi. Chi non ha mai visto nascere dalla sera alla mattina una veranda sul terrazzo o una sopraelevazione sul lastrico solare? E’ dura per l’amministratore correre dietro gli abusi dei condomini, in particolare quelli edilizi, soprattutto quando per farli cessare non è sufficiente un’attività stragiudiziale.
Al riguardo l’art. 1117 quater c.c., in caso di violazione delle destinazioni d’uso, indica una precisa strada da seguire. Il predetto articolo, difatti, prevede che l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione.
Guardando attentamente l’art. 1117 quater c.c. si può evincere che l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea, che dovrà poi decidere se agire giudizialmente o meno contro il condomino che sta violando una destinazione d’uso.
Ad un primo esame sembrerebbe che l’art. 1117 quater c.c. si ponga in contrasto con l’art. 1131 co.1 c.c. in combinato disposto con l’art. 1130 co.4 c.c. Infatti, l’art. 1130 c.c. attribuisce all’amministratore il potere di porre in essere “gli atti conservativi alle parti in comune dell’edificio” e gli conferisce altresì il potere di rappresentare in giudizio il condominio contro un condomino o contro terzi nei limiti delle sue attribuzioni.
Per cui l’amministratore ha il potere, non solo di accertare le violazioni del regolamento condominiale tra cui le violazioni alle destinazioni d’uso, ma anche quello di agire direttamente in giudizio senza passare per l’assemblea condominiale.
Sul punto si è espressa la Cassazione con sentenza n. 1956 del 29 Gennaio 2014, laddove ha ritenuto legittima l’azione legale dell’amministratore posta in essere in assenza di specifica autorizzazione assembleare. Tale azione era stata esperita nei confronti del proprietario esclusivo che ha realizzato opere edilizie senza rispettare le distanze legali.
Questa pronunzia così evidenzia: “L’azione proposta dal condominio aveva la finalità di tutelare l’integrità della cosa comune così che essa andava qualificata tra gli atti conservativi che, a mente del combinato disposto degli artt. 1130, 1 comma n. 4 e 1131, 1 comma cod. civ., l’amministratore può porre in essere senza la previa autorizzazione dell’assemblea”.
Tale sentenza va anche oltre quanto espresso dalla Suprema Corte con la sentenza n. 16901/2012 con la quale si era stabilito che l’amministratore non aveva limiti in ordine alle azioni di natura reale relativa alle parti comuni dell’edificio, promosse contro il condominio da terzi o anche dal singolo condomino.
L’ultima giurisprudenza, pertanto, autorizza l’amministratore di condominio ad agire in prima persona sugli abusi edilizi perpetrati in condominio. Per cui è difficile per un amministratore nascondere la propria negligenza dietro l’inattività della volontà assembleare e sarà, ora, più difficile che un condomino riceva dall’amministratore la classica risposta “ non posso farci nulla”.
Tratto da “Il Condominio Nuovo”. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.
