Avv. Rodolfo Cusano, Il Condominio Nuovo
Il discorso relativo alle spese gravose e voluttuarie è inscindibilmente connesso con quello relativo alle innovazioni, per cui è opportuno, in via preliminare, accennare, se pur brevemente, a queste ultime. L’art. 1120, primo comma, c.c., stabilisce che i condòmini, con la maggioranza di cui all’art. 1136, quinto comma, c.c., possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Il medesimo articolo, al secondo comma, soggiunge che sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condòmino.
Dalle innovazioni previste dall’art. 1120 c.c. vanno tenute distinte quelle di cui all’art. 1121 c.c., il quale disciplina le innovazioni cd. gravose o voluttuarie. Le prime sono quelle innovazioni che comportano una spesa onerosa rispetto alle particolari condizioni ed all’importanza dell’edificio (quale, ad esempio, l’installazione di un impianto di aria condizionata centralizzata in un edificio fatiscente). Le seconde, invece, cioè le innovazioni voluttuarie, sono quelle non strettamente indispensabili o comunque prive di utilità pratica (ad esempio, l’installazione di statue di marmo o di piante decorative nell’atrio dell’ingresso).
Il carattere gravoso o voluttuario dell’innovazione va determinato con riguardo alle particolari condizioni ed all’importanza dell’edificio, e non in considerazione di elementi personali attinenti alla situazione patrimoniale dei singoli condòmini. L’onere di provare la gravosità di una innovazione è a carico di chi eccepisce la gravosità stessa.
Qualora l’innovazione rivesta carattere di gravosità o voluttuarietà, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condòmini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se, invece, l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condòmini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
I condòmini dissenzienti ed i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.
Per ottenere l’esonero dall’obbligo di partecipare alle spese, il condòmino deve impugnare la deliberazione entro trenta giorni dalla sua assunzione, se dissenziente, o dalla sua comunicazione, se assente. L’impugnazione della delibera, infatti, impedisce che si perfezioni l’acquisto del diritto di comunione sulla nuova opera.
La ratio della norma di cui all’art. 1121 c.c. è da ricercare, secondo la dottrina tradizionale, nel contemperamento dell’interesse dei condòmini economicamente più favoriti, desiderosi di comodità non necessarie, con quello degli altri meno abbienti. La dottrina più recente àncora, invece, la valutazione ad elementi prevalentemente obiettivi, quali la destinazione dell’edificio o le sue particolari condizioni.
Tratto dalla rubrica “Utilità” de “Il Condominio Nuovo”. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.
