Pergotenda, struttura leggera e amovibile, no titolo abilitativo.
Chiede il pagamento degli onorari e si vede richiedere un ammanco di cassa. Un interessante caso di lite tra il condominio e l’amministratore uscente.
di Enzo Rocco
Il verbale assembleare come prova presuntiva
Pergotenda, struttura leggera e amovibile, no titolo abilitativo
La pergotenda – struttura arredo in legno, leggera e amovibile, realizzata su terrazzo di livello dell’appartamento – non necessita di titolo abilitativo è quanto ha stabilito il Consiglio di Stato con sentenza dell’11 aprile 2014 n. 1777.
La struttura in legno, realizzata su un terrazzo di livello dell’appartamento di proprietà della ricorrente, sito al pianoterra dell’edificio, costituita da due pali poggiati sul pavimento del terrazzo e da quattro traverse con binario di scorrimento a telo in PVC della superficie di 15 mq, dell’altezza variabile da 2,80 m a 2,10 m, ancorata al sovrastante balcone e munita di una copertura rigida di 4 mq a riparo del telo retraibile: ”non configura né un aumento del volume e della superficie coperta, né la creazione o modificazione di un organismo edilizio, né l’alterazione del prospetto o della sagoma dell’edificio cui è connessa, in ragione della sua inidoneità a modificare la destinazione d’uso degli spazi esterni interessati, della sua facile e completa rimuovibilità, dell’assenza di tamponature verticale e della facile rimuovibilità della copertura orizzontale (addirittura retraibile a mezzo di motore elettrico). La stessa deve, invece, qualificarsi alla stregua di arredo esterno, di riparo e protezione, funzionale alla migliore fruizione temporanea dello spazio esterno all’appartamento cui accede, in quanto tale riconducibile agli interventi manutentivi non subordinati ad alcun titolo abilitativo ai sensi dell’art. 6, comma 1, d.P.R. n. 380 del 2001.”
Per cui finalmente, si è capito che in assenza di strutture fisse non vi è cambio di destinazione.
Chiede il pagamento degli onorari e si vede richiedere un ammanco di cassa
Un interessante caso di lite tra il condominio e l’amministratore uscente.
IL caso esaminato dalla Suprema Corte con sentenza depositata il 10/05/2013 n. 11132, riguarda l’amministratore di un condominio che notifica un D.I. per compensi non corrisposti. Si oppone il condominio eccependo:
1-la carenza di prova scritta del credito;
2- l’avvenuto pagamento; 3- sollevando eccezione di prescrizione ai sensi dell’art. 2955 c.c., n. 2;
ed infine propone domanda riconvenzionale in ordine alla corresponsione della somma di €……… pari all’ammanco di cassa accertato nel verbale di assemblea del ………….
Il Giudice Unico del Tribunale di Palermo respinse l’opposizione e condannò il Condominio al pagamento delle spese processuali. Quanto alla domanda riconvenzionale, in particolare, rilevò che nessuna delle censure mosse all’operato dell’ex amministratore era provvista di fondamento.
Con la sentenza di II grado la Corte di Appello di Palermo, riteneva fondato il quarto motivo di appello del Condominio, relativo a detta domanda riconvenzionale, e condannava l’amm.re a corrispondere al Condominio la somma rivalutata di Euro 12.659,98, oltre interessi legali.
Precisava la Corte territoriale che, pur non essendovi prova di un’indebita appropriazione di denaro da parte del C., quest’ultimo, delegando al portiere l’esecuzione di un compito spettantegli, in qualità di amministratore, a norma dell’art. 1130 c.c., n. 3, aveva assunto uno specifico dovere di vigilare affinchè detto compito venisse assolto con onestà e correttezza. Considerato quanto, in effetti, pacificamente verificatosi, l’amministratore non aveva, però, allegato nè, tanto meno, dimostrato, come era suo onere, di avere svolto i necessari controlli, anche preventivi, perchè non si verificasse l’ammanco di cassa, essendosi egli limitato a formulare al portiere contestazioni formali sul fatto, insufficienti a dimostrare di avere adempiuto al suddetto obbligo di vigilanza. Non poteva farsi luogo alla chiesta compensazione, attesa la disomogeneità dei titoli da cui traevano origine le contrapposte pretese.
Con il ricorso in Cassazione l’amministratore ebbe a dolersi del fatto che la Corte territoriale non avrebbe tenuto conto del principio secondo cui, per presunzione di legge, per effetto del solo silenzio del mandante, si avrebbe un’approvazione (o ratifica tacita) dell’operato del mandatario, anche se questi si sia discostato dalle istruzioni o abbia ecceduto i limiti del mandato. Ai fini dell’applicazione del principio, presupposti indefettibili sarebbero l’esecuzione del mandato, nonchè la conoscenza da parte del mandante delle attività che il mandatario ha posto in essere in modo divergente dalle sue attribuzioni ovvero eccedendo i limiti del mandato medesimo, entrambi sussistenti, secondo il ricorrente, nel caso in esame. Aggiungeva inoltre, che del tutto omessa risultava la motivazione della sentenza con riferimento al principio secondo il quale è attribuzione del portiere l’esazione dei contributi condominiali così come peraltro previsto nei contratti di lavoro. Del tutto omessa risulterebbe, ancora, la motivazione con riferimento al principio, secondo il quale il portiere percepisce un’indennità specifica in relazione alla mansione di esazione delle quote condominiali. Insufficiente, e comunque contraddittoria, infine, risulterebbe la motivazione con riferimento all’attribuzione all’amministratore, sempre e comunque, di una culpa in vigilando. La Corte di Appello, infatti, parte e si arresta al fatto storico, cioè l’ammanco di cassa per appropriazione delle quote condominiali da parte del portiere. E, sol per questo, ha attribuito automaticamente all’amministratore pro tempore la responsabilità nei confronti del Condominio, con conseguente violazione anche dell’art. 2697 c.c..
La Suprema Corte ha rigettato il ricorso per vizi di inammissibilità dei motivi perché non correttamente formulati. Testualmente: “. – Il primo e il secondo motivo di ricorso si rivelano inammissibili per inidoneità del quesito di diritto formulato; il terzo e il quarto motivo di ricorso, che prospettano vizi motivazionali, si rivelano entrambi inammissibili per mancanza del prescritto “momento di sintesi”.
A prescindere dalle motivazioni di rigetto che come dicevamo sono di carattere procedurale, l’insegnamento della sentenza in esame Cassazione 10/05/2013 N. 11132 riguarda la necessaria difesa dell’amministratore nel caso di appropriazione di somme da parte del portiere. Egli deve difendersi dimostrando come abbia posto in essere tutte le attività necessarie per escludere la culpa in vigilando. Deve quindi provare di avere costantemente controllato l’operato del portiere con la consegna ed il ritiro dei prospetti degli oneri condominiali da incassare, aver sollecitato la consegna dei saldi. Contestato immediatamente la mancata resa, e tutto quanto altro. Ciò al fine di dimostrare appunto che era stata solo la condotta appropriativa del portiere a determinare l’evento.
Il verbale assembleare come prova presuntiva
Il verbale di un’assemblea condominiale contenente l’indicazione delle spese occorrenti per la conservazione o l’uso delle parti comuni costituisce prova scritta idonea per ottenere decreto ingiuntivo, pur in mancanza dello stato di ripartizione delle medesime, necessario per l’ulteriore fine di ottenere anche la clausola di provvisoria esecuzione del provvedimento, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. E’ quanto ha stabilito la Corte di Appello di Napoli con la sentenza del 25.01.2012
Conformemente a quanto deciso dalla Cassazione con sentenza del 13 ottobre 1999 n. 11526, laddove precisa che Il verbale dell’assemblea condominiale offre una prova presuntiva dei fatti che afferma essersi in essa verificati, per modo che spetta al condomino che impugna la deliberazione assembleare contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativo verbale, di provare il suo assunto.
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