Dalla Redazione de “Il Condominio Nuovo”
In un condominio il proprietario del lastrico solare si è opposto alla ripartizione delle spese ex art. 1126 c.c. sostenendo che esso riguarda solo i lastrici solari. Per cui si chiede: come si ripartiscono le spese per la ricostruzione – riparazione del tetto, delle grondaie e delle pluviali?
Le spese per la manutenzione, la riparazione e la ricostruzione del tetto, e dei manufatti che lo compongono e lo sostengono, nonché dei suoi accessori (es. gronde e pluviali), sono sopportate da tutti i condòmini, in proporzione alle rispettive quote millesimali, salva diversa previsione del regolamento di condominio (art. 1123, 1° co., c.c.).
Nel caso cui l’edificio abbia più tetti o si componga di più corpi di fabbrica, strutturalmente e funzionalmente autonomi, e le opere di riparazione riguardino taluno soltanto di questi tetti, le spese relative sono sopportate, ai sensi dell’art. 1123, ult. co., c.c., sempre in base ai millesimi di proprietà, dai soli condòmini le cui unità immobiliari siano coperte dal tetto da riparare e si trovino nella proiezione verso il basso dei suoi lati. Analogo criterio opera nell’ipotesi in cui il tetto copra una parte soltanto dell’edificio.
Può aversi l’ipotesi, poi, che il tetto, pur avendo funzione di copertura dei piani sottostanti, sia di proprietà esclusiva o in uso esclusivo di un condòmino: in tal caso, la spesa relativa alla sua manutenzione va ripartita in base all’art. 1126 c.c., sì da gravare per 1/3 sul titolare esclusivo del diritto di proprietà e per i restanti 2/3 sui condòmini delle unità immobiliari a cui il tetto serva, in proporzione del piano o della porzione di piano di ciascuno di essi.
Non possiamo non riportare che recentemente la Cassazione, con sentenza n. 27154 depositata il 22 dicembre 2014, ha operato un vero e proprio cambio di indirizzo in ordine al riparto delle spese di riparazione degli elementi considerati accessori del tetto. Infatti, la S.C. pronunciandosi sull’impugnativa da parte di alcuni condomini della delibera condominiale che aveva stabilito in ordine alla spesa per la manutenzione delle gronde, la ripartizione secondo il criterio di cui all’art. 1126 c.c., anziché in base a quello di cui all’art. 1125, 3° comma, c.c. ha stabilito che le grondaie, così come i doccioni e i canali di scarico delle acque meteoriche del tetto di uno stabile condominiale, svolgendo una funzione necessaria all’uso comune sono parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 c.c. e pertanto le spese necessarie per la loro riparazione, manutenzione o sostituzione vanno ripartite tra tutti i condomini.
“A prescindere dal fatto che la copertura del fabbricato sia costituita da tetto a falda o da lastrico solare di proprietà esclusiva, ha spiegato, infatti, la Corte, l’esistenza delle gronde “rimane indispensabile per raccogliere e smaltire le acque piovane – poiché le stesse – convogliano le acque meteoriche dalla sommità dell’edificio fino a terra o a scarichi fognari e svolgono quindi funzione che prescinde dal regime proprietario del terrazzo di copertura, salva anche la facoltà di un uso più intenso che, compatibilmente con il disposto dell’art. 1102 c.c., possa farne il proprietario del terrazzo stesso per suoi usi”.
Pertanto, ha concluso la S.C. accogliendo il ricorso e cassando la sentenza della Corte d’Appello di Napoli, “la proprietà esclusiva del lastrico o terrazzo dal quale provengano le acque che si immettono nei canali non muta questo regime, giacché l’art. 1126 c.c. disciplina soltanto le riparazioni o ricostruzioni del lastrico propriamente inteso e non di altre parti dell’immobile, la cui esistenza è, per esso, indipendente da quella del lastrico, salvo che altrimenti risulti espressamente dal titolo”.
Sul punto esiste un contrasto di giurisprudenza che speriamo venga colmato al più presto con la rimessione della questione alle Sezioni Unite della Cassazione.
Articolo tratto dalla rubrica “Focus” de “Il Condominio Nuovo”. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.
