Avv. Rodolfo Cusano – “Il condominio Nuovo“
L’amministratore può, ovviamente, anche essere revocato prima dello scadere del mandato ed anche in questo caso l’assemblea non è obbligata ad indicare necessariamente le ragioni della revoca, che, pertanto, possono prescindere dalla sussistenza della giusta causa. In tale ultima evenienza, però, i condòmini dovranno corrispondere all’amministratore la retribuzione fino alla scadenza legale del mandato. L’art. 1129 c.c., novellato dalla legge 220/2012, che ha stabilito la durata del mandato in un anno e rinnovato per uguale durata, non deve indurre l’amministratore a richiedere sempre in caso di revoca la retribuzione per entrambi gli anni. Solo qualora si fosse entrati nel tredicesimo mese della gestione, in assenza di richieste di convocazione d’assemblea con all’ordine del giorno la revoca dell’amministratore ex disp. att. c.c. 66 c.c. e questa fosse decisa in un momento successivo senza giusta causa si configura la possibilità di richiedere il compenso per il secondo anno. Infatti, la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.
Prima della riforma introdotta dalla L. 220/2012, la revoca poteva essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso anche di un solo condòmino, nelle seguenti ipotesi:
– omessa tempestiva comunicazione all’assemblea della notifica di una citazione in giudizio o di un provvedimento, avente un contenuto eccedente le ordinarie attribuzioni dell’amministratore;
– mancata presentazione, per due anni consecutivi, del conto della gestione;
– sussistenza di fondati sospetti di gravi irregolarità.
Il nuovo articolo 1129 c.c. definisce meglio, rispetto alla precedente formulazione, le ipotesi di revoca per colpa dell’amministratore. Sono state introdotte, innanzitutto, due ipotesi in cui sia l’assemblea sia l’autorità giudiziaria (su ricorso di ciascun condòmino) possono revocare l’amministratore (articolo 1129, undicesimo comma, c.c.).
Si tratta dei casi di:
– gravi irregolarità fiscali;
– mancata ottemperanza all’obbligo di apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale.
Per questi due casi il previo ricorso all’assemblea si pone come necessario precedente per poter adire l’autorità giudiziaria. Continuano, inoltre, ad essere operative le già previste ipotesi di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condòmino. Tali casi, che sono stati resi più specifichi dalla L. 220/2012, sono:
– l’amministratore non abbia dato tempestiva notizia all’assemblea della notifica di una citazione in giudizio o di un provvedimento, avente un contenuto eccedente le ordinarie attribuzioni dell’amministratore;
– l’amministratore non abbia presentato il conto della propria gestione;
– sussistono gravi irregolarità.
Di poi, il nuovo comma dodicesimo dell’articolo 1129 c.c. individua nuovi casi di gravi irregolarità, che sono:
1. l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2. la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3. la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4. la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5. l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6. qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7. l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
8. l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.
Rimangono, quindi, ferme le cause già precedentemente previste e che riguardano i casi in cui l’amministratore non comunica all’assemblea citazioni o provvedimenti dell’autorità, non rende il conto della gestione e le gravi irregolarità quale forma residuale generalmente intesa di tutti i possibili casi pratici che possono capitare. A tali fattispecie se ne sono aggiunte molte altre che da sole costituiscono gravi irregolarità e sulle quali manca del tutto la discrezionalità del Tribunale, avendo il legislatore già determinato a livello normativo le conseguenze della cattiva gestione dell’amministratore. La riforma ha poi previsto espressamente che in caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato, riempendo così un vuoto normativo che in passato aveva creato non pochi problemi.
Tratto dalla rubrica “Dottrina” de “Il Condominio Nuovo”. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.
