La gestione del condominio impone di affrontare, con periodicità diversa, interventi di manutenzione finalizzati alla conservazione dell’immobile e alla sicurezza dei condomini. La distinzione tra lavori straordinari e ordinari in condominio assume rilievo sia sotto il profilo normativo che sotto quello pratico. Vediamo dunque come inquadrare correttamente queste due categorie di interventi, quali procedure seguire e quali obblighi rispettare.
Lavori Ordinari in Condominio: Cosa Sono e Chi Decide
I lavori ordinari sono quegli interventi di manutenzione volti alla conservazione e al buon funzionamento degli impianti e delle parti comuni. Si tratta di operazioni di routine, necessarie per garantire la fruibilità degli spazi comuni e il mantenimento dell’edificio in condizioni ottimali.
Esempi di lavori ordinari includono:
- Pulizia delle scale e delle aree comuni;
- Sostituzione di lampadine e impianti di illuminazione;
- Manutenzione periodica dell’ascensore;
- Riparazioni minori alle tubature condominiali.
L’amministratore di condominio ha la facoltà di eseguire tali lavori senza necessità di autorizzazione assembleare, salvo diversa previsione nel regolamento condominiale.
Lavori Straordinari in Condominio: Quando e Come si Deliberano
I lavori straordinari, invece, comprendono interventi di maggiore entità, che esulano dalla normale gestione dell’edificio e che spesso comportano spese rilevanti.
Esempi di lavori straordinari sono:
- Rifacimento del tetto;
- Sostituzione della caldaia centralizzata;
- Consolidamento strutturale;
- Ristrutturazione delle facciate.
Per l’approvazione di questi interventi è necessaria una delibera assembleare, così come stabilito dall’art. 1135 del Codice Civile. L’assemblea deve costituire un fondo speciale pari all’importo dei lavori deliberati. In alternativa, è possibile la costituzione progressiva del fondo in base agli stati di avanzamento dell’opera.
I Lavori Straordinari e Ordinari in Condominio: quorum Assembleari per l’Approvazione
La validità della delibera che dispone l’esecuzione dei lavori straordinari dipende dal rispetto dei quorum previsti dalla legge:
- Prima convocazione: maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio;
- Seconda convocazione: maggioranza degli intervenuti, ma con un minimo di un terzo del valore dell’edificio.
Il rispetto di queste soglie è essenziale per evitare impugnazioni e contestazioni.
Adempimenti e Obblighi dell’Amministratore per I Lavori Straordinari e Ordinari in Condominio
Dopo l’approvazione dei lavori straordinari, l’amministratore è tenuto a seguire specifici passaggi:
- Selezione di un tecnico abilitato per la progettazione;
- Redazione di un computo metrico e capitolato lavori;
- Nomina di un direttore dei lavori e di un coordinatore della sicurezza, ove necessario.
Tutte queste fasi devono rispettare le norme vigenti, per evitare responsabilità civili e amministrative.
Lavori Straordinari e Ordinari l’importanza di comprendere la differenza
Comprendere la distinzione tra lavori straordinari e ordinari in condominio è fondamentale per garantire una gestione corretta e conforme alla normativa. La mancata osservanza delle procedure stabilite dal Codice Civile e dalla normativa condominiale può portare a impugnazioni, contenziosi e sanzioni.
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