di Pietro D’Antò – Avvocato
Amministratore
Poteri – Legittimazione a rimuovere abusi (abbattimento tettoia abusiva) – Atti conservativi
L’azione per l’abbattimento di una tettoia abusiva rientra tra gli “atti conservativi”. Pertanto, per il Supremo Collegio, l’amministratore del condominio è legittimato ad agire in giudizio per fare rimuovere le opere abusive in violazione delle distanze, anche senza una preventiva delibera dell’assemblea.
(Cassazione, Sez. II Civ., sentenza n. 1956 del 29 gennaio 2014)
Amministratore
Poteri – Legittimazione a resistere in giudizio – Autorizzazione o ratifica assemblea per giudizio di cassazione – Non utile per sanare mancanza autorizzazione per appello
“Nelle controversie non rientranti tra quelle che può autonomamente proporre ai sensi dell’art. 1131 c.c., comma 1, l’amministratore di condominio non è, legittimato a resistere in giudizio per il condominio senza autorizzazione dell’assemblea, atteso che la “ratio” del secondo comma dello stesso art. – che consente di convenire in giudizio l’amministratore per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio – è soltanto quella di favorire il terzo il quale voglia iniziare un giudizio nei confronti del condominio, consentendogli di notificare la citazione al solo amministratore anziché citare tutti i condomini, mentre nulla, nella stessa norma, giustifica la conclusione secondo cui l’amministratore sarebbe anche legittimato a resistere in giudizio senza essere a tanto autorizzato dall’assemblea (Cass. 22294/2004). D’altra parte, l’amministratore del condominio, nelle materie che esorbitano dalle attribuzioni, può costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea stessa, per evitare la pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione (Cass. 18331/2010” – E’ quanto affermato dalla Cassazione con la sentenza n. 2859 del 7 febbraio 2014 –
La stessa S. C., poi, precisa che “la deliberazione di autorizzazione o di ratifica dell’assemblea del condominio relativa alla costituzione dell’amministratore nel giudizio di cassazione, operando soltanto per la rispettiva fase del procedimento, non sana la mancanza della preventiva autorizzazione assembleare concernente l’appello formulato dallo stesso amministratore avverso la sentenza di primo grado (Cass. 15838/2012).
Contratto preliminare di vendita immobiliare
Termine di decadenza per denuncia vizi della cosa venduta
Nel caso di “contratto preliminare di vendita di un appartamento con consegna dello stesso prima della stipula dell’atto definitivo, la presenza di vizi nella cosa consegnata abilita il promissario acquirente, senza che sia necessario il rispetto del termine di decadenza di cui all’art. 1495 c.c., per la denuncia dei vizi della cosa venduta , ad opporre l’exceptio inadimpleti contractus al promittente venditore, che gli chieda di aderire alla stipulazione del contratto definitivo e di pagare contestualmente il saldo del prezzo, e lo abilita, altresì, a chiedere, in via alternativa, la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore ovvero la condanna di quest’ultimo ad eliminare a proprie spese i vizi della cosa.”
(Cassazione, Sez. II Civ., sentenza n. 23162 del 11 ottobre 2013)
Canna fumaria
Distanze – Norme applicabili – Diritto di utilizzare la parete perimetrale dell’edificio, avente natura condominiale, per l’apposizione della canna fumaria, senza alcuna autorizzazione da parte degli altri condomini – Sussistenza
In materia di distanze per l’installazione di una “canna fumaria” , la Cassazione con la sentenza del 3 marzo 2014, ritiene di poter reiterare “l’insegnamento per cui, in tema di condominio le norme sulle distanze, rivolte fondamentalmente a regolare con carattere di reciprocità i rapporti fra proprietà individuali, contigue e separate, sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, a condizione, però, che siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni; propriamente, in ipotesi di contrasto, la norma speciale in materia di condominio prevale e determina l’inapplicabilità della disciplina generale sulla proprietà, allorché i diritti o le facoltà da tal ultima disciplina previsti siano compressi o limitati per effetto dei poteri legittimamente esercitati dal condomino secondo i parametri previsti dall’art. 1102 c.c. (applicabile al condominio per il richiamo di cui all’art. 1139 c.c.); in tal guisa non sembra ragionevole individuare, nell’utilizzazione delle parti comuni, limiti o condizioni estranei alla regolamentazione e al contemperamento degli interessi in tema di comunione (cfr. Cass. 14.4.2004, n. 7044; Cass. 18.3.2010, n. 6546).
Ritiene, inoltre la S.C., nel caso di specie, – nel segno e nei limiti, dunque, dell’art. 1102 c.c.,” che sussiste il “diritto di utilizzare la parete perimetrale dell’edificio, avente natura condominiale, per l’apposizione della canna fumaria, senza alcuna autorizzazione da parte degli altri condomini – .
“Ciò del resto in linea con la statuizione assunta di recente da questa medesima Sezione in un caso sostanzialmente analogo (il riferimento è a Cass. 23.2.2012, n. 2741, con la quale si è opinato nel senso che, in tema di condominio negli edifici, qualora il proprietario di un’unità immobiliare del piano attico agisca in giudizio per ottenere l’ordine di rimozione di una canna fumaria posta in aderenza al muro condominiale e a ridosso del suo terrazzo, la liceità dell’opera, realizzata da altro condomino, deve essere valutata dal giudice alla stregua di quanto prevede l’art. 1102 c.c., secondo cui ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso, non rilevando, viceversa, la disciplina dettata dall’art. 907 c.c. sulla distanza delle costruzioni dalle vedute, atteso che la canna fumaria (nella specie, trattavasi di un tubo in metallo) non è una costruzione, ma un semplice accessorio di un impianto (nella specie, trattavasi del forno di una pizzeria).”
Ed enuncia il seguente principio di diritto “giusta la previsione dell’art. 384, 1 co., c.p.c., che le norme sulle distanze sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, a condizione, tuttavia, che siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni; propriamente, in ipotesi di contrasto, la norma speciale in materia di condominio prevale e determina l’inapplicabilità della disciplina generale sulle distanze; in tal guisa, ove il giudice constati il rispetto dei limiti tutti di cui all’art. 1102 c.c., deve ritenersi legittima l’opera – eventualmente una canna fumaria posta in aderenza al muro perimetrale e a ridosso del terrazzo a livello di proprietà di un determinato condomino – quantunque realizzata in violazione delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà esclusive, distinte e contigue.
(Cassazione, Sez. II Civ., n. 4936 del 3 marzo 2014)
Cosa comune
Misura di utilizzazione
La misura di utilizzazione della cosa comune – ribadisce la Suprema Corte – , nell’attuale regolamentazione giuridica del condominio, è totalmente sganciata dalle “tabelle millesimali” utilizzate per il calcolo delle spese relative alla gestione del bene stesso. Sul punto, occorre, fare riferimento a quanto prevede l’art. 1102 c.c. secondo il quale, ciascun partecipante al condominio può servirsi della cosa comune, “purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne uso, secondo il loro diritto”.
(Cassazione, Sez. II Civ., n. 820 del 16 gennaio 2014)
Impugnazione delibera
Criterio di ripartizione della spesa di riscaldamento – Onere della prova
Il condomino che lamenta la “mancata corrispondenza della superficie radiante considerata nel calcolo dovuta al mutamento apportato dai singoli condomini alle proprie unità radianti” ha l’onere di specificare il motivo di impugnazione della delibera supportandolo con adeguata attività probatoria, e domandare di provare che la superficie radiante di sua pertinenza è diversa da quella indicata dal condominio. Non è sufficiente dedurre nell’atto di citazione “risulta sconosciuto il criterio utilizzato per il riparto delle spese di riscaldamento”
(Cassazione, Sez.. II Civ., n. 3221 del 12 febbraio 2014)
Pagamenti da parte del condominio a mani del creditore
Inidoneità estinzione debito pro quota del singolo condomino
Per il Supremo Collegio, ” va affermato il principio secondo il quale, ponendosi il Condominio, nei confronti dei terzi, come soggetto di gestione dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini – attinenti alle parti comuni -, l’amministratore dello stesso assume la qualità di necessario rappresentante della collettività dei condomini sia nella fase di assunzione di obblighi verso terzi per la conservazione delle cose comuni sia, all’interno della collettività condominiale, come unico referente dei pagamenti ad essi relativi, così che non è idoneo ad estinguere il debito pro quota del singolo condomino, il pagamento diretto eseguito a mani del creditore del Condominio le volte in cui il creditore dell’ente di gestione non si sia a sua volta munito di titolo esecutivo nei confronti del singolo condomino.”
(Cassazione, Sez. VI, Civ., ordinanza n. 3636 del 17 febbraio 2014)
Sanzioni
Ammissibili solo sanzioni pecuniarie, entro i limiti dell’art . 70 Disp. Att.
La sanzione regolamentare che prevede la “rimozione dell’auto non in regola a spese del proprietario” dall’area comune è illegittima.
Ritiene la Corte di aver avuto — modo di chiarire a proposito di siffatte sanzioni che “qualora nel regolamento condominiale sia inserita, secondo quanto previsto eccezionalmente dall’art. 70 Disp. Att. c.c., la previsione di una “sanzione pecuniaria”, avente natura di pena privata, a carico del condominio che contravvenga alle disposizioni del regolamento stesso, l’ammontare di tale sanzione non può essere superiore, a pena di nullità, alla misura massima consentita dallo stesso art. 70” “A maggior ragione dunque non si può ritenere che sia consentito introdurre nel regolamento condominiale sanzioni diverse da quelle pecuniarie, ovvero diversamente <afflittive>, ciò che sarebbe in contrasto con i principi generali dell’ordinamento che non consentono al privato – se non eccezionalmente – il diritto di “autotutela”. —
(Cassazione, Sez. II Civ., n. 820 del 16 gennaio 2014)
Spese d’uso e manutenzione
Spazio condominiale destinato a parcheggio – Criterio di riparto – Spese generali
“Ai sensi dell’art. 1123, primo comma, c.c., grava sul condomino l’obbligo di contribuire alle spese necessarie alla conservazione ed al godimento delle parti comuni dell’edificio, alla prestazione dei servizi nell’interesse comune e alle innovazioni deliberate dalla maggioranza, ciò che trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell’edificio. Bisogna dunque ritenere che nella fattispecie, le spese d’uso e manutenzione di tale spazio condominiale destinato a parcheggio dei veicoli, devono collocarsi nell’ambito del godimento della cosa comune; ne discende che le spese stesse rientrano fra quelle generali, per cui è applicabile il criterio di riparto stabilito dal primo comma dell’art. 1123 c.c. con riferimento al valore della proprietà di ciascun condomino, e non a quello dell’uso differenziato dettato dal secondo comma, che appunto non opera per le spese generali”. “ In linea generale al riguardo si è così espressa questa S.C. : “ In tema di oneri condominiali, la funzione ed il fondamento delle spese occorrenti per la conservazione dell’immobile si distinguono dalle esigenze che presiedono alle spese per il godimento dello stesso, come è dato evincere, in via di principio generale, dal disposto dell’art. 1104 cod. civ. – dettato in tema di comunione -, e “sub specie” dei rapporti di condominio, dalla norma di cui all’art. 1123 stesso codice, a mente della quale i contributi per la conservazione del bene sono dovuti in ragione della appartenenza e si dividono in proporzione alle quote (indipendentemente dal vantaggio soggettivo espresso dalla destinazione delle parti comuni a servire in misura diversa i singoli piani o porzioni di piano), mentre le spese d’uso (che traggono origine dal godimento soggettivo e personale) si suddividono in proporzione alla concreta misura di esso, indipendentemente dalla misura proporzionale dell’appartenenza (e possono, conseguentemente, mutare, del tutto legittimamente, in modo affatto autonomo rispetto al valore della quota”.
(Cassazione, Sez. II Civ., n. 820 del 16 gennaio 2014)
Tabelle millesimali
Criteri di ripartizione di spese generali – Modifica tabelle millesimali
Nel caso in cui “si volesse attribuire ad una delibera che si limita a regolare in modo diverso i criteri di ripartizione delle spese generali, la natura di delibera di modifica dei millesimi“ la Suprema Corte ha precisato che la delibera comunque non deve “essere approvata all’unanimità, ma a semplice maggioranza perché nel condominio, l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, come quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che la revisione delle tabelle (ancorché di origine contrattuale) non deve essere approvata con il consenso unanime dei condomini” “essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, secondo comma (Cass. S.U. 9/8/2010 n. 18477)”.
(Cassazione, Sez.. II Civ., n. 3221 del 12 febbraio 2014)
Vendita immobile
Consegna del certificato di agibilità – Obblighi del venditore
La Cassazione, con la sentenza n.23157/13, ha confermato il precedente indirizzo, che afferma “che la consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto”. Ha aggiunto che “nella vendita di immobili destinati ad abitazione, la licenza di abitabilità è un elemento che caratterizza il bene in relazione alla sua capacità di assolvere la determinata funzione economico-sociale negoziata, e, quindi, di soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto il compratore ad effettuare l’acquisto”. Inoltre ha precisato che “il venditore-costruttore deve curare la richiesta e sostenere le spese necessarie a conseguire il certificato di agibilità, e che il non averlo fatto” -come nel caso di specie – “costituisce un inadempimento ex se foriero di danno emergente, perché costringe l’acquirente a provvedere in proprio ovvero a ritenere l’immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all’alienazione a terzi.”
(Cassazione, Sez. II Civ., n. 23157 del 11 ottobre 2013)
Breve dalla giustizia amministrativa
Violazione regolamento comunale di igiene
Non disponibilità dell’immobile – Sanzione illegittima
Il proprietario/locatore, che non ha la disponibilità dell’immobile, pur essendosi attivato con procedura di sfratto ed esecuzione dello stesso, non può subire le sanzioni (sanzione pecuniaria e ordine di provvedere alla pulizia ed alla bonifica dell’appartamento) previste dal Regolamento comunale di “Igiene del suolo e dell’abitato perché tiene in pessimo stato di manutenzione l’immobile.
(TAR Lazio, sentenza n. 1008 del 27 gennaio 2014)
Tratto dalla sezione “Giurisprudenza” de “Il Condominio Nuovo”. Per leggere molti altri interessanti articoli collegati a: shop.ilcondominionuovo.it e abbonati alla rivista.
